Συντελεστές δόμησης: Πώς καλούνται ν’ αλλάξουν οι πόλεις μας

Η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης αποτελεί μια αναγκαία παρέμβαση σε ένα πολεοδομικό σύστημα που συσσωρεύει εκκρεμότητες επί δεκαετίες. Οι προτεινόμενες αλλαγές σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη δημιουργούν τις προϋποθέσεις για την αξιοποίηση ανενεργών οικοδομικών δικαιωμάτων, την αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων και την προσέλκυση επενδύσεων. Παράλληλα, προσφέρεται μια διέξοδος σε μια αγορά ακινήτων που αντιμετωπίζει σημαντικούς περιορισμούς προσφοράς, με την κατεύθυνση της μεταρρύθμισης να ανταποκρίνεται, επομένως, σε υπαρκτές οικονομικές και πολεοδομικές ανάγκες. Το κρίσιμο ζήτημα αφορά την εφαρμογή της, καθώς η πρόσθετη δόμηση πρέπει να κατευθυνθεί εκεί όπου μπορεί να δημιουργήσει πραγματική αναπτυξιακή και κοινωνική αξία.

Οι μελέτες που δημοσιοποιήθηκαν στις αρχές Νοεμβρίου προβλέπουν τη δημιουργία Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, στις οποίες θα μπορούν να μεταφέρονται δικαιώματα από ακίνητα που αδυνατούν να τα αξιοποιήσουν. Οι προτάσεις βρίσκονται σε δημόσια διαβούλευση και απαιτούν περαιτέρω θεσμική επεξεργασία. Ωστόσο, η έκτασή τους δείχνει ότι πρόκειται για παρέμβαση με ουσιαστικές συνέπειες στην αγορά ακινήτων και στον μελλοντικό σχεδιασμό των δύο μεγαλύτερων αστικών συγκροτημάτων.

Ο νέος χάρτης της οικοδομικής ανάπτυξης

Στον Βόρειο Τομέα Αθηνών προτείνονται 25 ζώνες, με δυνητική πρόσθετη δόμηση περίπου 584.000 τετραγωνικών μέτρων. Περιλαμβάνονται περιοχές της Κηφισιάς, του Χαλανδρίου, της Μεταμόρφωσης, του Χολαργού, της Φιλοθέης και του Ψυχικού. Στην Ανατολική Αττική εξετάζονται άλλες 37 ζώνες, με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης περίπου 1,05 εκατομμυρίου τετραγωνικών μέτρων στην πρώτη εναλλακτική πρόταση. Οι προβλεπόμενες προσαυξήσεις διαφοροποιούνται ανά περιοχή, φθάνοντας σε ορισμένες περιπτώσεις τις 0,60 μονάδες συντελεστή.

Στη Θεσσαλονίκη προτείνονται 55 ζώνες, με δυνητική πρόσθετη δόμηση περίπου 1,19 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων. Έξι εντοπίζονται στον κεντρικό δήμο, ενώ σημαντικές συγκεντρώσεις καταγράφονται στη Μενεμένη, στην Ευκαρπία, στην Πολίχνη, στην Πυλαία και στην Καλαμαριά. Η Πυλαία ξεχωρίζει με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης περίπου 423.000 τετραγωνικών, λόγω της έκτασης των περιοχών που εξετάζονται και των διαφορετικών επιτρεπόμενων χρήσεων.

Η κατανομή αποτυπώνει διαφορετικές οικιστικές ανάγκες και αναπτυξιακές προοπτικές. Στην Αθήνα περιλαμβάνονται τόσο περιοχές υψηλής οικιστικής αξίας όσο και παλαιότερες παραγωγικές ζώνες. Στη Θεσσαλονίκη, σημαντικό μέρος αφορά εκτάσεις με περιθώρια επιχειρηματικής αξιοποίησης και αναδιοργάνωσης. Η διάκριση έχει ουσιαστική σημασία, επειδή η πρόσθετη δόμηση σε μια αναξιοποίητη βιομηχανική περιοχή που μπορεί να ενισχύσει την παραγωγική δραστηριότητα, ενώ σε μια ήδη πυκνοκατοικημένη συνοικία δημιουργούνται διαφορετικές ανάγκες προς κάλυψη.

Η υπέρβαση μιας εκκρεμότητας δεκαετιών

Η αναγκαιότητα της μεταρρύθμισης προκύπτει πρωτίστως από τη μακροχρόνια αδυναμία εφαρμογής ενός αποτελεσματικού συστήματος μεταφοράς οικοδομικών δικαιωμάτων. Υπάρχουν διατηρητέα κτίρια, ιδιοκτησίες δεσμευμένες για κοινόχρηστους χώρους και ακίνητα με ειδικούς περιορισμούς που παραμένουν συχνά εγκλωβισμένα σε καθεστώς που δυσχεραίνει την οικονομική αξιοποίησή τους. Οι ιδιοκτήτες αδυνατούν να ασκήσουν δικαιώματα που προβλέπει ο πολεοδομικός σχεδιασμός, ενώ οι δημόσιοι φορείς αντιμετωπίζουν δυσκολίες μέχρι και την καταβολή αποζημιώσεων.

Η μεταφορά συντελεστή προσφέρει δυνατότητα οικονομικής αποκατάστασης μέσα από την αξιοποίηση αυτών των δικαιωμάτων σε κατάλληλες περιοχές. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης μπορεί να οργανώσει τις σχετικές συναλλαγές, δημιουργώντας ένα πιο προβλέψιμο πλαίσιο για ιδιοκτήτες και επενδυτές.

Η σημασία της παρέμβασης γίνεται αντιληπτή στην περίπτωση των αναξιοποίητων διατηρητέων κτιρίων της Θεσσαλονίκης, όπου οικονομικά, ιδιοκτησιακά και γραφειοκρατικά εμπόδια καθυστερούν επί χρόνια την αποκατάσταση σημαντικού τμήματος της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. Ο νέος μηχανισμός δεν επιλύει αυτομάτως όλες αυτές τις δυσκολίες, μπορεί όμως να διευκολύνει τη χρηματοδότηση της συντήρησης και την επανάχρηση κτιρίων που παραμένουν εκτός οικονομικής δραστηριότητας.

Πρόκειται για ουσιαστική μεταβολή στη διαχείριση της πολεοδομικής περιουσίας. Η δυνατότητα αξιοποίησης ανενεργών δικαιωμάτων περιορίζει μια χρόνια πηγή αβεβαιότητας και συνδέει την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος με οικονομικά κίνητρα. Η αποτελεσματικότητά της, ωστόσο, προϋποθέτει σαφείς κανόνες συναλλαγών και αυστηρά καθορισμένες περιοχές υποδοχής, ώστε να αποφευχθούν οι θεσμικές δυσλειτουργίες που εμπόδισαν παλαιότερες προσπάθειες.

Οι διαφορετικές πολεοδομικές δυνατότητες στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη

Η πρόσθετη δόμηση αποκτά μεγαλύτερο αναπτυξιακό ενδιαφέρον όταν κατευθύνεται σε περιοχές με υποαξιοποιημένη γη και δυνατότητα ανανέωσης του κτιριακού αποθέματος. Στη Μεταμόρφωση, για παράδειγμα, οι παλαιές βιομηχανικές και επαγγελματικές εγκαταστάσεις προσφέρουν περιθώρια αναδιοργάνωσης, με σύγχρονες υποδομές και μεγαλύτερη συγκέντρωση οικονομικών δραστηριοτήτων.

Αντίστοιχα, στη δυτική Θεσσαλονίκη, η Μενεμένη και η Ευκαρπία μπορούν να αξιοποιήσουν τις νέες δυνατότητες για την ενίσχυση παραγωγικών και επιχειρηματικών χρήσεων. Η συγκέντρωση εγκαταστάσεων σε οργανωμένους χώρους μπορεί να διευκολύνει τις επενδύσεις, να δημιουργήσει θέσεις εργασίας και να περιορίσει τις συγκρούσεις ανάμεσα σε ασύμβατες δραστηριότητες.

Στο ανατολικό πολεοδομικό συγκρότημα, οι προοπτικές είναι διαφορετικές. Η Πυλαία διαθέτει σημαντικές δυνατότητες ανάπτυξης κατοικιών, εμπορικών εγκαταστάσεων και σύγχρονων επαγγελματικών χώρων. Ωστόσο, η ήδη αυξημένη κινητικότητα προς τις ανατολικές περιοχές καθιστά αναγκαία την παράλληλη αναβάθμιση των συγκοινωνιακών υποδομών. Η λειτουργία και η επέκταση του μετρό δημιουργούν ευνοϊκότερες συνθήκες, χωρίς να εξαλείφουν τις ανάγκες του τοπικού οδικού δικτύου.

Η προοπτική αυτή συνδέεται με τη γενικότερη προσπάθεια ανασυγκρότησης του παραλιακού μετώπου της Θεσσαλονίκης, όπου οι αλλαγές στις χρήσεις γης συνδυάζονται με νέους κοινόχρηστους χώρους και επενδυτικές δυνατότητες. Η σύνδεση της ιδιωτικής αξιοποίησης με την αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος μπορεί να αποτελέσει οδηγό και για τις νέες ζώνες.

Αντίθετα, σε περιοχές όπως η Φιλοθέη και το Ψυχικό, η προτεινόμενη αύξηση προκαλεί διαφορετικού χαρακτήρα προβληματισμούς. Η χαμηλή πυκνότητα και οι ειδικοί όροι προστασίας αποτελούν θεμελιώδη στοιχεία της πολεοδομικής τους φυσιογνωμίας. Η αντίδραση του δήμου και το αίτημα εξαίρεσης από τις προτεινόμενες ζώνες αναδεικνύουν την ανάγκη ειδικής τεκμηρίωσης.

Οι επιφυλάξεις αυτές δεν αναιρούν τη σκοπιμότητα της μεταρρύθμισης. Αντιθέτως, υπογραμμίζουν τη σημασία της επιλεκτικής εφαρμογής της. Η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης πρέπει να προκύπτει από τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής, τις υποδομές και τον υφιστάμενο πολεοδομικό χαρακτήρα της. Ένας ενιαίος μηχανισμός μπορεί να λειτουργήσει αποτελεσματικά μόνο εφόσον λαμβάνει υπόψη τις τοπικές διαφοροποιήσεις.

Το στεγαστικό όφελος και η δημιουργία υπεραξιών

Η μεταρρύθμιση αποκτά πρόσθετη σημασία εξαιτίας της στεγαστικής κρίσης. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2025 το 26,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά όπου οι στεγαστικές δαπάνες υπερέβαιναν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, έναντι 7,7% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Παράλληλα, η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε ετήσια αύξηση των τιμών διαμερισμάτων κατά 5% στην Αθήνα και 4,7% στη Θεσσαλονίκη το δεύτερο τρίμηνο του 2026.

Η διεύρυνση της οικοδομήσιμης επιφάνειας μπορεί να ενισχύσει την προσφορά νέων κατοικιών και να περιορίσει μεσοπρόθεσμα τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές. Η επίδραση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία έπειτα από μια μακρά περίοδο περιορισμένων κατασκευών, η οποία άφησε την αγορά με ανεπαρκή ανανέωση του στεγαστικού αποθέματος.

Όπως προκύπτει από τις διαρθρωτικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης, η αποκατάσταση της προσφοράς αποτελεί βασική προϋπόθεση για μια πιο ισορροπημένη αγορά. Η μεταφορά συντελεστή μπορεί να συμβάλει σε αυτή την κατεύθυνση, κυρίως στις περιοχές όπου υπάρχει πραγματική ζήτηση για κατοικία και οικονομική δυνατότητα νέων κατασκευών.

Το αποτέλεσμα, ωστόσο, θα εξαρτηθεί από το είδος των ακινήτων που θα ανεγερθούν. Η αύξηση του συντελεστή σε ακριβές περιοχές ενδέχεται να οδηγήσει πρωτίστως στην κατασκευή κατοικιών υψηλών προδιαγραφών. Επιπλέον, σημαντικό μέρος των προτεινόμενων ζωνών αφορά επαγγελματικές χρήσεις, περιορίζοντας την άμεση επίδραση στο στεγαστικό απόθεμα.

Υπάρχει και το ζήτημα των υπεραξιών. Η δυνατότητα μεγαλύτερης εκμετάλλευσης αυξάνει την επενδυτική ελκυστικότητα των οικοπέδων, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε ανατίμησή τους πριν πραγματοποιηθούν οι κατασκευές. Ένα μέρος του οικονομικού οφέλους ενσωματώνεται έτσι στην αξία της γης, χωρίς να μεταφέρεται απαραίτητα στον τελικό αγοραστή ή ενοικιαστή. Μια τέτοια προοπτική απαιτεί προσοχή στον τρόπο κατανομής των ωφελημάτων. Η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας μπορεί να αποφέρει θέσεις εργασίας, επενδύσεις και πρόσθετα έσοδα, αλλά συνεπάγεται και αυξημένες ανάγκες για ύδρευση, αποχέτευση, σχολεία και μεταφορές. Η σύνδεση της νέας ανάπτυξης με τη χρηματοδότηση των αναγκαίων υποδομών αποτελεί ουσιαστική προϋπόθεση κοινωνικής ανταπόδοσης.

Η επιτυχία λοιπόν, θα κριθεί στην εφαρμογή

Η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή αποτελεί σημαντικό βήμα για τον εκσυγχρονισμό του πολεοδομικού σχεδιασμού. Αντιμετωπίζει υπαρκτές ιδιοκτησιακές στρεβλώσεις, δημιουργεί οικονομικά κίνητρα για την αποκατάσταση κτιρίων και διευρύνει τις δυνατότητες επενδύσεων σε περιοχές που διαθέτουν αναπτυξιακά περιθώρια. Πρόκειται για οφέλη με ιδιαίτερη σημασία σε μια οικονομία που χρειάζεται μεγαλύτερη παραγωγή κατοικιών, σύγχρονες υποδομές και αποτελεσματικότερη αξιοποίηση της αστικής γης.

Η εφαρμογή, όμως, οφείλει να συνοδεύεται από συγκεκριμένες εγγυήσεις. Απαιτείται τεκμηριωμένη επιλογή των ζωνών, ουσιαστική συμμετοχή της αυτοδιοίκησης, διαφάνεια στη μεταφορά δικαιωμάτων και σαφής προγραμματισμός των υποδομών. Ιδιαίτερα σημαντικός είναι ο έλεγχος των σωρευτικών επιπτώσεων, καθώς πολλές μικρές αυξήσεις μπορούν να μεταβάλουν αισθητά τις συνθήκες μιας ολόκληρης περιοχής. Η δημόσια διαβούλευση προσφέρει τη δυνατότητα να διορθωθούν αδυναμίες πριν από την οριστική θεσμοθέτηση. Η αναθεώρηση επιμέρους ζωνών, όπου προκύπτουν τεκμηριωμένα προβλήματα, μπορεί να ενισχύσει τη λειτουργικότητα και τη νομική ανθεκτικότητα του συνολικού σχεδιασμού. Το ζητούμενο είναι επομένως, να διατηρηθεί η αναπτυξιακή δυναμική της μεταρρύθμισης, και να αποφεύγονται παρεμβάσεις που θα δημιουργήσουν μεγαλύτερο κόστος παρά όφελός.

Η ανάγκη αλλαγής ενός συστήματος που επί δεκαετίες συντηρούσε δεσμευμένες ιδιοκτησίες, αναξιοποίητα δικαιώματα και περιορισμούς στην οικοδομική δραστηριότητα είναι ουσιαστική. Η επιλεκτική εφαρμογή της μεταφοράς συντελεστή μπορεί να συνδυάσει αυτή τη θεσμική διευθέτηση με νέες επενδύσεις και καλύτερη οργάνωση του αστικού χώρου.

Η αναπτυξιακή αξία της μεταρρύθμισης θα κριθεί τελικά από το πού θα κατευθυνθούν τα νέα τετραγωνικά και ποιο όφελος θα επιστρέψει στις πόλεις. Όσο περισσότερο συνδεθούν με παραγωγική δραστηριότητα, νέες κατοικίες και αναβαθμισμένες υποδομές, τόσο ισχυρότερο θα είναι το οικονομικό και κοινωνικό τους αποτύπωμα. Η διαμόρφωση αυτού του αποτελέσματος αποτελεί πλέον το ουσιαστικό αντικείμενο των τελικών πολεοδομικών αποφάσεων.