Μεταφορά συντελεστή δόμησης: Ευκαιρίες και προκλήσεις
Από τις ζώνες υποδοχής κοντά στο μετρό μέχρι τα πολυώροφα κτίρια: ευκαιρία για προσιτή στέγη και εργασία, ή μέσο απόδοσης υπεραξίας σε επίλεκτη γη;
Φάνης Ουγγρίνης 
Το ΥΠΕΝ ξεκίνησε διαβούλευση για επιλεκτικά υψηλότερους όρους δόμησης, καθώς η μεταφορά συντελεστή προτείνεται για περιοχές εκτός του κέντρου των Αθηνών. Συγκεκριμένα, προτείνονται τοποθεσίες γύρω από στάσεις μετρό στα προάστια, σε συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα. Συμπτωματικά πρόκειται για περιοχές με ήδη υψηλές τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, γεγονός που προκάλεσε συζητήσεις, καθώς θα αυξήσει περαιτέρω κάποιες –ήδη υψηλές- αξίες γης.
Η επιλογή των προτεινόμενων ζωνών γεννά το ερώτημα αν το μέτρο αποσκοπεί στην ελάφρυνση της ζήτησης για προσιτή στέγη, ή αν απλώς ευνοεί συγκεκριμένα επιχειρηματικά συμφέροντα. Η αλήθεια μένει να φανερωθεί.
Οι -τώρα προτεινόμενες- Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης επαναφέρουν στη δημοσιότητα έναν μηχανισμό ανενεργό επί δεκαετίες. Σύμφωνα με το πνεύμα τους, αποπειρώνται να συνδυάσουν την οικοδομική δραστηριότητα με την αποζημίωση ιδιοκτητών διατηρητέων, τη δημιουργία ελεύθερων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις, καθώς και την κατασκευή νέων κατοικιών και επαγγελματικών χώρων. Εντούτοις, να θυμίσουμε πως η πιο πρόσφατη θεσμοθέτηση μεταφοράς συντελεστή ακυρώθηκε από το ΣτΕ.
Στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης, ως πλέον κατάλληλες ζώνες αύξησης του συντελεστή αναφέρονται η Μενεμένη, οι Αμπελόκηποι, η Πολίχνη, η Σταυρούπολη, η Ευκαρπία, τα Πεύκα, οι Συκιές, το Πανόραμα, ο Χορτιάτης, η Καλαμαριά και η Πυλαία. Είναι ασαφές αν πρόκειται μόνο για περισσότερα τετραγωνικά ή και για γενναία αύξηση υψομέτρου. Τυχόν αύξηση μόνο των τετραγωνικών θα είναι μάλλον κοντόφθαλμη. Άλλωστε, πανευρωπαϊκά οι πολυόροφες κοινωνικές κατοικίες είθισται να βρίσκονται πάνω σε άξονες μέσων σταθερής τροχιάς, ή έστω δίπλα σε μεγάλους αυτοκινητοδρόμους.
Συνεπώς, η ίδια ρύθμιση θα μπορούσε να ισχύσει άμεσα και σε οικισμούς κατά μήκος του Δυτικού Προαστιακού, οι οποίοι δεν αντιμετωπίζουν ζήτημα διαφύλαξης αρχιτεκτονικού χαρακτήρα, όπως και κατά μήκος της ΠΑΘΕ, της Εγνατίας και της ΕΟ Θεσσαλονίκης-Μουδανιών. Και όσον αφορά το μέλλον, τυχόν επεκτάσεις του μετρό και του προαστιακού θα πρέπει να συνδυάζονται με παρόμοιες στοχευμένες ρυθμίσεις σε περισσότερους οικισμούς, αστικούς και περιαστικούς.
Πάντως, μέσα στον Δήμο Θεσσαλονίκης υπάρχουν και άλλες γειτονιές όπου η ρύθμιση θα μπορούσε να αποδειχθεί εξαιρετικά παραγωγική· ειδικά γύρω από ορισμένες στάσεις μετρό στις Ε’ και Γ’ Δημοτικές Κοινότητες, όπου ήδη καταγράφεται υποβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος. Αντίθετα, υπό συζήτηση οικισμοί με σχετική δυσκολία πρόσβασης, απαιτητική μορφολογία και ιδιαίτερα οικιστικά χαρακτηριστικά (Πολίχνη, Πεύκα, Συκιές, Πανόραμα, Φίλυρο, Ασβεστοχώρι, Χορτιάτης) δεν φαίνονται κατάλληλοι για ανάλογες παρεμβάσεις.
Εφόσον δεν ανακύψουν νέα νομικά κωλύματα, η κυβερνητική πρωτοβουλία μπορεί να αποδειχθεί ευεργετική. Πέραν της αναπτυξιακής της διάστασης, από τα αναλογούντα κρατικά έσοδα θα μπορούσαν να χρηματοδοτηθούν μαζικές κατεδαφίσεις και διαμορφώσεις πάρκων σε περιοχές που σήμερα ασφυκτιούν. Το βέβαιο είναι ότι τα πολυώροφα κτίρια δεν πρέπει να αποτελούν ταμπού. Αντίθετα, πρέπει να επιτρέπονται οπουδήποτε είναι αυτό εφικτό, διότι είναι ικανά να προσφέρουν πολύτιμες λύσεις.
