MONEY & MARKET, ΘΕΜΑ THEOPINION
Έρχονται νέοι κανόνες στις πολυκατοικίες μετά από…100 χρόνια
Κοινόχρηστα, επισκευές, Airbnb, διαχείριση και ενεργειακές παρεμβάσεις μπαίνουν στο επίκεντρο του νέου νομοσχεδίου που ετοιμάζει το υπουργείο Δικαιοσύνης
Δήμητρα Τσάτσου 
Μετά από 100 χρόνια έρχονται ριζικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών. Το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης επιχειρεί να εκσυγχρονίσει το πλαίσιο της συνιδιοκτησίας, να βάλει σε τάξη εκκρεμότητες και να βοηθήσει ιδιοκτήτες, αλλά και ενοικιαστές.
«Μετά από σχεδόν 100 χρόνια, η ανάγκη για αλλαγές είναι πλέον εμφανής. Είναι ιδιαίτερα σημαντικό να τονιστεί ότι αποτελεί μια πολύ θετική πρωτοβουλία η απόφαση της παρούσας κυβέρνησης και του Υπουργού Δικαιοσύνης να προχωρήσουν σε αναθεώρηση των διατάξεων για την οριζόντια ιδιοκτησία, ενός θεσμικού πλαισίου που χρονολογείται από το 1929», αναφέρει στο TheOpinion, o Κώστας Χαϊδούτης, αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω και προσθέτει ότι, « ο νόμος αυτός θεσπίστηκε σε μια διαφορετική εποχή, με διαφορετικές κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες. Σήμερα, όμως, μετά από έναν αιώνα αλλαγών, πολλές από τις προβλέψεις του δεν ανταποκρίνονται πλέον στην πραγματικότητα και στις σύγχρονες ανάγκες».
«Είναι απαραίτητο να καθίσουν στο ίδιο τραπέζι όλοι οι αρμόδιοι φορείς, ώστε να διαμορφωθεί ένα σύγχρονο πλαίσιο που θα ανταποκρίνεται στις σημερινές κοινωνικοοικονομικές συνθήκες. Η κοινωνία έχει αλλάξει, οι οικογενειακές ανάγκες έχουν μεταβληθεί, όπως και οι απαιτήσεις για την εξασφάλιση στέγης, ενώ έχει αλλάξει σημαντικά και η ίδια η οικοδομή, μέσα από τις πολυάριθμες νομοθετικές ρυθμίσεις, τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, τις επεμβάσεις στα κτίρια και την παλαιότητά τους», εξηγεί. «Όλες αυτές οι παράμετροι πρέπει να εξεταστούν συνολικά και να γίνουν οι απαραίτητες προσαρμογές, ώστε το θεσμικό πλαίσιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας να ανταποκρίνεται στις ανάγκες και τις προκλήσεις της σύγχρονης εποχής», συμπληρώνει.
Στο μεταξύ, μιλώντας στην ΕΡΤ το πρωί της Τρίτης ο υφυπουργός Δικαιοσύνης, Ιωάννης Μπούγας τόνισε – μεταξύ άλλων – ότι, ο Κώδικας Συνιδιοκτησίας, αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2026, ενώ παράλληλα, προωθούνται παρεμβάσεις και για την ταχύτερη εκδίκαση των διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Οι βασικές παρεμβάσεις
Μία από τις βασικές παρεμβάσεις αφορά τους κανονισμούς των πολυκατοικιών. Πολλά κτίρια εξακολουθούν να λειτουργούν με κανονισμούς που δεν προβλέπουν τις σύγχρονες ανάγκες, όπως η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, φορτιστών ηλεκτρικών αυτοκινήτων, συστημάτων ασφαλείας και τη χρήση διαμερισμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση. Με το νέο πλαίσιο, οι κανονισμοί θα μπορούν να προσαρμοστούν στα σημερινά δεδομένα.
Αλλαγές έρχονται και στα κοινόχρηστα. Στόχος είναι να γίνεται πιο γρήγορα η είσπραξη των οφειλών από όσους δεν πληρώνουν, ώστε να μη μεταφέρεται το οικονομικό βάρος στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες. Παράλληλα, προβλέπεται η δημιουργία υποχρεωτικού αποθεματικού ταμείου σε κάθε πολυκατοικία, ενώ εξετάζεται η αλλαγή των κανόνων με τους οποίους εγκρίνονται οι επισκευές και οι εργασίες συντήρησης. Έμφαση δίνεται και στην ενεργειακή αναβάθμιση των πολυκατοικιών.
Οι διαδικασίες αναμένεται να γίνουν πιο ευέλικτες για εργασίες όπως η θερμομόνωση, η τοποθέτηση αντλίας θερμότητας, φωτοβολταϊκών ή σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων. Αλλαγές προβλέπονται και στον ρόλο του διαχειριστή, με πιο ξεκάθαρο καθορισμό των αρμοδιοτήτων και των υποχρεώσεών του, ενώ εξετάζεται και η υποχρεωτική ασφάλιση των πολυκατοικιών, ώστε να υπάρχει μεγαλύτερη προστασία σε περίπτωση ζημιών. Το νέο πλαίσιο αναμένεται να διευκολύνει τη συνένωση ή τον διαχωρισμό διαμερισμάτων όπου αυτό είναι εφικτό, ενώ παράλληλα θα επιδιώξει να επιταχύνει την επίλυση των διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών.
«Σήμερα, στις πολυκατοικίες, οι ιδιοκτήτες καλούνται να συνυπάρξουν και να αποφασίσουν για πολύ περισσότερα ζητήματα. Γι’ αυτό χρειάζεται να αλλάξει ο τρόπος λήψης αποφάσεων στις γενικές συνελεύσεις, ώστε να μην μπορούν μεμονωμένες αρνήσεις να μπλοκάρουν σημαντικές παρεμβάσεις. Υπάρχουν πλέον σύγχρονες ανάγκες, όπως η συντήρηση των ανελκυστήρων, η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων, τα Airbnb, τα φωτοβολταϊκά και τα ζητήματα θέρμανσης, που απαιτούν ένα πιο σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο», υπογραμμίζει ο κ. Χαϊδούτης.
Επίσης στο «κάδρο» μπαίνουν και τα Airbnb. «Ένα ακόμη σημαντικό ζήτημα είναι αυτό των Airbnb, μια δραστηριότητα που δεν υπήρχε όταν θεσπίστηκαν οι παλαιότεροι κανονισμοί των πολυκατοικιών. Σήμερα, όμως, έχει γίνει ιδιαίτερα διαδεδομένη και σε αρκετές περιπτώσεις δημιουργούνται προβλήματα, καθώς οι παλιές ρυθμίσεις δεν προέβλεπαν τέτοιες καταστάσεις», σημειώνει ο κ. Χαϊδούτης.
Λύσεις και για τα ακίνητα με παλιά προσύμφωνα
Σημαντικές αλλαγές που αφορούν και τη Θεσσαλονίκη αναμένεται να φέρει το νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης ιδίως για τα ακίνητα όπου οι ιδιοκτήτες τους έχουν παλιά προσύμφωνα περισσότερα από 40 χρόνια, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να μην μπορούν να ολοκληρώσουν την καταχώρισή τους στο Κτηματολόγιο, σύμφωνα με τον αντιπρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ.
Όσον αφορά την κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων, μία δύσκολη, χρονοβόρα και πολύπλοκη υπόθεση η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του υπουργείου Δικαιοσύνης προβλέπει τρόπους ώστε να οι διαδικασίες να απλοποιηθούν. Όπως εξηγεί ο αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ σήμερα «υπάρχουν περιορισμοί σε κανονισμούς πολυκατοικιών που αφορούν την κατάτμηση διαμερισμάτων. Όμως οι ανάγκες των οικογενειών έχουν αλλάξει. Ένα μεγάλο διαμέρισμα μπορεί πλέον να μην εξυπηρετεί μια μικρότερη οικογένεια, η οποία θα ήθελε να το διαμορφώσει σε δύο μικρότερες κατοικίες. Οι νέες ρυθμίσεις εξετάζουν τρόπους ώστε να αντιμετωπιστούν τέτοια ζητήματα και να μπορούν να γίνονται αναγκαίες αλλαγές χωρίς να απαιτείται κάθε φορά η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών».
«Ως ΠΟΜΙΔΑ συμμετέχουμε στην επιτροπή και στηρίζουμε από την πρώτη στιγμή την πρωτοβουλία του υπουργείου, την οποία θεωρούμε ιδιαίτερα σημαντική. Με την ολοκλήρωση της νομοθετικής επεξεργασίας, θα αλλάξει ο τρόπος λειτουργίας των πολυκατοικιών. Το σημαντικότερο είναι να μην παραμένουν όμηροι όλοι οι συνιδιοκτήτες από κάποιους που εμποδίζουν τη λήψη αποφάσεων, με αποτέλεσμα να απαξιώνονται ολόκληρες οικοδομές. Βλέπουμε πολλές πολυκατοικίες που μένουν εγκαταλελειμμένες επειδή δεν μπορούν να συμφωνήσουν ούτε για βασικές παρεμβάσεις και εξωραϊσμούς. Αυτό είναι που πρέπει να αντιμετωπιστεί», καταλήγει ο κ. Χαϊδούτης.
