Θεσσαλονίκη: Πόσο αυξήθηκαν οι τιμές των κατοικιών τα τελευταία έξι χρόνια

Μεγάλη αύξηση καταγράφουν οι τιμές κατοικιών στη Θεσσαλονίκη μέσα σε μία εξαετία, με τη μέση τιμή πώλησης να έχει αυξηθεί κατά περίπου 60% από το 2019 έως το 2025.

Συγκεκριμένα, από τα 1.029 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το 2019, η μέση τιμή έφτασε στα 1.646 ευρώ το 2025, σύμφωνα με στοιχεία της DOMINO Estate. Η μεγαλύτερη μεταβολή αφορά τα μικρότερα σπίτια, ενώ αντίστοιχη ανοδική τάση καταγράφηκε και στα ενοίκια.  Η καταγραφή των τιμών αφορά, τόσο τον δήμο Θεσσαλονίκης, όσο και άλλα περιοχές ανατολικά και δυτικά, όπως την Καλαμαριά,  Πυλαία, τον Εύοσμο,  τη Νεάπολη και  Σταυρούπολη.

Πρωταγωνιστούν τα μικρότερα σπίτια

Η μεγαλύτερη άνοδος στις τιμές πώλησης εντοπίζεται στις κατοικίες έως 49 τετραγωνικά μέτρα. Ακολουθούν τα ακίνητα από 50 έως 79 τ.μ., ενώ πιο περιορισμένη είναι η μεταβολή στις κατοικίες από 80 έως 119 τ.μ.

Στα ακίνητα άνω των 120 τ.μ. εμφανίζεται υποχώρηση της μέσης τιμής. Ωστόσο, όπως επισημαίνεται στην ανάλυση, το συγκεκριμένο αποτέλεσμα δεν είναι αρκετό από μόνο του για να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα για την πορεία της συγκεκριμένης κατηγορίας.

Η εικόνα που διαμορφώνεται στα μικρότερα ακίνητα συνδέεται, σύμφωνα με τη DOMINO Estate, με το χαμηλότερο ποσό που απαιτείται για την αγορά τους. Παράλληλα, πρόκειται για κατοικίες που απευθύνονται σε φοιτητές, νέους εργαζόμενους και ζευγάρια, ενώ παρουσιάζουν ενδιαφέρον και ως επενδυτική επιλογή.

Στην άνοδο των τιμών, σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, συνδυάζονται η ζήτηση για μικρές κατοικίες, η επενδυτική δραστηριότητα και η περιορισμένη διαθεσιμότητα στην αγορά.

• Στον δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφεται έντονη άνοδος, ενώ ανοδικά κινούνται και οι τιμές στις δυτικές περιοχές του πολεοδομικού συγκροτήματος, όπου το επίπεδο εκκίνησης είναι χαμηλότερο.
• Στις ανατολικές περιοχές, όπως η Καλαμαριά και η Πυλαία, η αγορά κινείται σε διαφορετικά επίπεδα. Τα χαρακτηριστικά των κατοικιών που πραγματοποιούν συναλλαγές, το μέγεθος και η κατάστασή τους επηρεάζουν τις συγκρίσεις μεταξύ των επιμέρους περιοχών.

Αύξηση σχεδόν 50% στα ενοίκια

• Ακριβότερη έχει γίνει μέσα στην ίδια περίοδο και η ενοικίαση κατοικίας. Το μέσο μίσθωμα από 6,17 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το 2019 ανήλθε στα 9,22 ευρώ το 2025, καταγράφοντας αύξηση περίπου 49%.
• Στις μικρότερες κατοικίες, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά περίπου 52%, ενώ τα ενοίκια στην ίδια κατηγορία ενισχύθηκαν κατά περίπου 14%. Με άλλα λόγια, η αύξηση της αξίας αγοράς ήταν μεγαλύτερη από την αντίστοιχη μεταβολή του μισθώματος.

Ποια ακίνητα άλλαξαν χέρια

• Κατά την περίοδο 2022-2023, η μεγαλύτερη κατηγορία, με ποσοστό 41,8%, ήταν οι κατοικίες από 80 έως 119 τ.μ. Σχεδόν μία στις δύο κατοικίες, ποσοστό 49,5%, διέθετε δύο δωμάτια, ενώ το 47,6% των ακινήτων είχε κατασκευαστεί κατά τη δεκαετία του 1970.
• Η εικόνα διαφοροποιήθηκε την περίοδο 2024-2025. Τα περισσότερα ακίνητα που καταγράφηκαν στις συναλλαγές ήταν πλέον μεταξύ 50 και 79 τ.μ., σε ποσοστό 32,8%. Τα δύο δωμάτια εξακολούθησαν να αποτελούν την κυρίαρχη κατηγορία, με ποσοστό 44,8%.

Παράλληλα, μεγαλύτερο μερίδιο στις συναλλαγές είχαν τα ανακαινισμένα ή πολύ καλής κατάστασης ακίνητα, αλλά και τα νεόδμητα. Συνολικά, το ποσοστό τους αυξήθηκε από περίπου 20% το 2022-2023 σε 31% την περίοδο 2024-2025. Αντίθετα, περιορίστηκε η συμμετοχή των κατοικιών που χρειάζονταν ανακαίνιση από 32% σε 22%.

Η εικόνα από την Τράπεζα της Ελλάδος

Την ανοδική πορεία της αγοράς κατοικίας στη Θεσσαλονίκη αποτυπώνουν και τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Η συγκεκριμένη καταγραφή βασίζεται στις εκτιμήσεις εμπορικής αξίας που πραγματοποιούν τα πιστωτικά ιδρύματα. Η ετήσια μεταβολή των τιμών στη Θεσσαλονίκη έφτασε το 16,2% το 2023, ενώ το 2024 διαμορφώθηκε στο 11,2% και το 2025 στο 9,7%.Κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026, η ετήσια αύξηση περιορίστηκε στο 4,7%.