Πάνω από 30% του εισοδήματος για στέγαση – Τι δείχνει η νέα μελέτη διαΝΕΟσις

Απόγνωση και απογοήτευση στους ενοικιαστές και σε όσους προσπαθούν να βρουν ένα αξιοπρεπές διαμέρισμα προς ενοικίαση. Η στεγαστική κρίση, με τις τιμές να κινούνται στα ύψη και το ενοίκιο να απορροφά σχεδόν έναν ολόκληρο μισθό προκαλεί πανικό στους ενοικιαστές.

Η νέα μελέτη της διαΝΕΟσις, σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, αποτυπώνει την δύσκολη κατάσταση στην οποία βρίσκονται χιλιάδες νοικοκυριά  ενώ παράλληλα εξετάζει τους παράγοντες που οδήγησαν στο πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης.

Σύμφωνα με την έρευνα, η ελληνική αγορά ακινήτων πέρασε από έντονες διακυμάνσεις τις τελευταίες δύο δεκαετίες. Η κρίση του 2008 οδήγησε σε μαζική ανεργία, πτώση της κατανάλωσης και κατάρρευση των τιμών των αστικών ακινήτων, πάνω από 30% από το 2010 έως τα μέσα της δεκαετίας.

Αντιμετωπίζουμε ορθά την εκρηκτική άνοδο στις τιμές κατοικίας;

Ταυτόχρονα, οι τράπεζες περιόρισαν τη χορήγηση δανείων και αυξήθηκαν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, οδηγώντας περίπου 700.000 κατοικίες σε επενδυτικά σχήματα ή εταιρείες διαχείρισης δανείων. Από το 2017, η οικονομία άρχισε να ανακάμπτει και η ζήτηση για ακίνητα αυξήθηκε λόγω τουρισμού και ξένων επενδύσεων.

Τα ποσοστά που προβληματίζουν

Σύμφωνα με την Eurostat, το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν κατά μέσο όρο 35,5% του εισοδήματός τους για στέγαση, έναντι 19,2% στον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Περίπου 1 στα 3 νοικοκυριά στις πόλεις και 1 στα 4 στην ύπαιθρο ξοδεύει πάνω από το 40% του εισοδήματος για στέγαση. Το 42,8% των νοικοκυριών έχει οφειλές από ενοίκια, δάνεια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.

Οι ενοικιαστές πλήττονται περισσότερο, 6 στα 10 δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους, ενώ και οι ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο αντιμετωπίζουν σημαντική επιβάρυνση (περίπου τα μισά δαπανούν πάνω από 40%). Τα μικρά και μονογονεϊκά νοικοκυριά βρίσκονται σε ακόμη πιο δύσκολη θέση, με σχεδόν 2 στα 3 μονογονεϊκά νοικοκυριά να ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματος για στέγαση.

Από την άλλη πλευρά, η προσφορά κατοικιών δεν φαίνεται να ικανοποιεί τη ζήτηση. Τα στοιχεία δείχνουν μεν ότι η οικοδομική δραστηριότητα ανέκαμψε  Από το 2019 και μετά, οι οικοδομικές άδειες για κατοικίες είναι σταθερά συγκριτικά περισσότερες από ό,τι στο παρελθόν, περίπου 70% του συνόλου (2024).

Το FlyOver αλλάζει την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης

Στο μεταξύ, η ενεργειακή κρίση μετά το 2022 αφαίρεσε επιπλέον εισόδημα από τα νοικοκυριά και αύξησε το κόστος των κατασκευών, κάτι που πιθανόν επηρέασε τις τιμές, όπως αποκαλύπτει η έρευνα.  Μέσα στην ευρύτερη κατάρρευση της κρίσης, το 2012, έκλεισε ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), ο φορέας που πραγματοποιούσε τα πιο μαζικά προγράμματα στέγασης στη χώρα.

Η κατάσταση σήμερα

Το κόστος στέγασης, όπως το μετράει η Eurostat, περιλαμβάνει ενοίκια, δόσεις στεγαστικών δανείων, φόρους ακίνητης περιουσίας και έξοδα ενέργειας και άλλων λογαριασμών. Κατά την περίοδο 2010-2024, ως ποσοστό του εισοδήματος των νοικοκυριών, το κόστος στέγασης ξεπερνούσε σταθερά τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο στο 19,2%. Από το 2019 έως το 2024, αντίθετα με ό,τι συνέβη στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, η προσιτότητα της στέγασης στην Ελλάδα μειώθηκε.

Τα κλειστά σπίτια

Η έρευνα παράλληλα αποτυπώνει το σοβαρό πρόβλημα των κενών σπιτιών. Η Ελλάδα διαθέτει 2.277.615 κενές κατοικίες, περίπου το 35% του συνόλου. Πολλά εξ αυτών είναι εξοχικά ή μακριά από τις ανάγκες των νοικοκυριών, αλλά η αξιοποίησή τους στη μακροχρόνια ενοικίαση θα μπορούσε να μειώσει τις τιμές.

Η επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής

Τα τελευταία χρόνια, η κυβέρνηση και το κράτος επανεκκινούν τη στεγαστική πολιτική.

• Αξιοποίηση κενών κατοικιών: Πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», φοροελαφρύνσεις για ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση, αύξηση ΕΝΦΙΑ για αδρανή ακίνητα τραπεζών και funds.
• Περιορισμοί βραχυχρόνιας μίσθωσης: Όριο 60 ημερών, γεωγραφικοί περιορισμοί, μητρώο ΑΑΔΕ και πρόστιμα.
• Στήριξη ενοικιαστών: Επιδόματα στέγασης 70-210€, επιστροφή ενοικίου, επιδότηση επιτοκίων στεγαστικών δανείων («Σπίτι μου Ι & ΙΙ»).
• Κοινωνική στέγαση: Χρήση κρατικών ακινήτων ως ενοικιαζόμενες κατοικίες και τοπικά πιλοτικά προγράμματα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Golden Visa: Οι περιοχές «μαγνήτης» για τους ξένους επενδυτές στη Θεσσαλονίκη

Προτάσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος

Η μελέτη προτείνει συγκεκριμένες και πρακτικές κατευθύνσεις πολιτικής για τη στέγαση, προσαρμοσμένες στο ελληνικό πλαίσιο.

• Δημιουργία ενιαίου κρατικού φορέα στέγασης, με ευθύνη την εφαρμογή μιας Εθνικής Στρατηγικής, τον συντονισμό των μέτρων και τη δυνατότητα αξιοποίησης δημόσιας γης, ανακαινίσεων και κατασκευής κατοικιών, σε συνεργασία με τους δήμους.
• Περιορισμό των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό με ενίσχυση της προστασίας της ιδιοκτησίας.
• Καλύτερη οργάνωση της στήριξης των ενοικιαστών, μέσω επιδομάτων και επιστροφής ενοικίου.
• Αξιοποίηση των κενών κατοικιών, με βελτιώσεις στο πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», ανώτατα όρια ενοικίου, ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης και φορολογικά κίνητρα για χαμηλότερα ενοίκια.
• Πιο στοχευμένους περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση και στη Χρυσή Βίζα, ανάλογα με τις ανάγκες κάθε περιοχής.
• Ενίσχυση της φοιτητικής στέγασης, όπου οι πιέσεις είναι έντονες.
• Κίνητρα αποκέντρωσης, όπως η προώθηση της τηλεργασίας, ώστε να μειωθεί η ζήτηση στην Αττική.
• Μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων και παρεμβάσεις για μεγαλύτερη ρευστότητα στην αγορά.
• Επενδύσεις σε μεταφορικές και συγκοινωνιακές υποδομές, που μπορούν να βελτιώσουν την πρόσβαση στη στέγη.

Πρώτη κοινωνική κατοικία σε μητέρα με δύο παιδιά στη Θεσσαλονίκη