Ακίνητα: Στροφή σε μικρότερες κατοικίες και «πράσινα» γραφεία

Το δείκτη Real Estate Performance Index (REPI) παρουσιάζει η PwC Ελλάδας, αποτυπώνοντας διαχρονικά την πορεία της εγχώριας αγοράς ακινήτων σε πέντε επιμέρους υποκλάδους, μέσω της αξιολόγησης τεσσάρων θεμελιωδών παραγόντων: της ζήτησης, της προσφοράς, των τιμών και των επενδύσεων.

Σύμφωνα με τα ευρήματα της μελέτης, η ελληνική κτηματαγορά μεταβαίνει από τη φάση της ταχείας ανάπτυξης, που στηρίχθηκε στην ευρύτερη οικονομική ανάκαμψη, σε ένα πιο ώριμο στάδιο, όπου η ποιότητα, η βιωσιμότητα και η αντιμετώπιση διαρθρωτικών αδυναμιών —όπως η περιορισμένη προσφορά προσιτής κατοικίας— καθίστανται καθοριστικές.

Δομικές αλλαγές στη ζήτηση, περιορισμοί στην προσφορά και ο δείκτης REPI

Οι μεταβολές στον τρόπο ζωής και εργασίας, η τεχνολογική πρόοδος και οι απαιτήσεις βιωσιμότητας αναμορφώνουν τις καταναλωτικές συνήθειες, στρέφοντας το ενδιαφέρον σε σύγχρονα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Παράλληλα, η παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος, η περιορισμένη διαθεσιμότητα και το αυξημένο κόστος κατασκευής, υλικών και ενέργειας συντηρούν τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Για την αποτύπωση όλων αυτών των εξελίξεων, η PwC Ελλάδας δημιούργησε το δείκτη Real Estate Performance Index (REPI), που καταγράφει την πορεία της αγοράς από το 2012 καθώς και το πώς επηρεάστηκε από τη χρηματοοικονομική κρίση, την πανδημία και τις γεωπολιτικές αναταράξεις.

Ο δείκτης καλύπτει πέντε υποκλάδους: τα γραφεία, τα καταστήματα λιανικής και τα εμπορικά κέντρα, τα βιομηχανικά ακίνητα, τις κατοικίες καθώς και τα ξενοδοχεία. Η διαχρονική αυτή προσέγγιση, σε συνδυασμό με την αξιολόγηση των παραγόντων που διαμορφώνουν την πορεία του κάθε υποκλάδου, διευκολύνει την παρακολούθηση των κύκλων της αγοράς και τον εντοπισμό αναδυόμενων τάσεων της αγοράς.

Σε όλους τους υποκλάδους ενισχύεται η επενδυτική διαδικασία, με τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) να αποκτούν μεγαλύτερη δυναμική. Η έκθεσή τους κυμαίνεται από περίπου 5% των χαρτοφυλακίων στην κατοικία και 9% στα ξενοδοχεία, έως 19% στα logistics, 30% στο καταστήματα λιανικής και τα εμπορικά κέντρα και 37% στα γραφεία. Ωστόσο, παραμένει χαμηλότερη σε σχέση με πιο ώριμες ευρωπαϊκές αγορές, μεταξύ άλλων λόγω της έλλειψης μεγάλων, επενδυτικά ώριμων έργων.

Αναλύσεις ανά επιμέρους υποκλάδο

Γραφεία: Η ποιότητα υπερισχύει της τοποθεσίας, με τη ζήτηση να επικεντρώνεται σε ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, διευρύνοντας το χάσμα μεταξύ ακινήτων υψηλών και χαμηλών προδιαγραφών. Η Αθήνα διατηρεί τη δεσπόζουσα θέση της, ενώ η διαφοροποίηση των τιμών αναμένεται να συνεχιστεί έως το 2027.

Λιανεμπόριο & Εμπορικά Κέντρα: Η αγορά αναπτύσσεται γύρω από ευέλικτα καταστήματα τροφίμων στις γειτονιές και προνομιακούς χώρους που προσφέρουν αναβαθμισμένη αγοραστική εμπειρία. Τα εμπορικά κέντρα μετεξελίσσονται σε πολυλειτουργικούς προορισμούς ψυχαγωγίας και εστίασης, λειτουργώντας συμπληρωματικά με το ηλεκτρονικό εμπόριο.

Logistics & Βιομηχανικά Ακίνητα: Αποτελούν τον ταχύτερα αναπτυσσόμενο υποκλάδο, κινούμενο από το διεθνές και ηλεκτρονικό εμπόριο. Ωστόσο, η έλλειψη κατάλληλης γης, το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος και οι γραφειοκρατικές καθυστερήσεις επιβραδύνουν την ανάπτυξη, στρέφοντας την αγορά στην αυτοματοποίηση και την επαναχρησιμοποίηση παλαιών βιομηχανικών χώρων.

Κατοικίες: Η αγορά αναδιαμορφώνεται υπό το βάρος της αύξησης του κόστους στέγασης ταχύτερα από τα εισοδήματα, με την ιδιοκατοίκηση να υποχωρεί και τη ζήτηση να μετατοπίζεται σε μικρότερες κατοικίες. Η κύρια πρόκληση εστιάζεται στην ενίσχυση της προσφοράς και στη διασφάλιση προσιτής στέγης.

Φιλοξενία & Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Παρατηρείται στροφή προς μονάδες υψηλής κατηγορίας και boutique ξενοδοχεία, με τη δυναμικότητα των μονάδων 5 αστέρων να έχει αυξηθεί κατά 35% και των 4 αστέρων κατά 14%. Τα έσοδα ενισχύονται κυρίως μέσω αυξημένων τιμών, ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δρουν συμπληρωματικά στο ξενοδοχειακό προϊόν.