Ενοικίαση σπιτιού: Τα “must” για μία πετυχημένη συμφωνία

Από τα μεγάλα αστικά κέντρα μέχρι τις μικρότερες πόλεις της περιφέρειας, πλήθος ιδιοκτητών καλείται αυτή την περίοδο να αποφασίσει σε ποιον και με ποιους όρους θα παραχωρήσουν το ακίνητό τους.

Στην πραγματικότητα, ωστόσο, μια πετυχημένη εκμίσθωση ξεκινά πολύ πριν από την παράδοση των κλειδιών. Η κατάσταση της κατοικίας, η αξιολόγηση του ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, το συμφωνητικό, η εγγύηση, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και η ασφαλιστική κάλυψη αποτελούν μερικούς μόνο από τους παράγοντες που θα καθορίσουν αν η συνεργασία ιδιοκτήτη και μισθωτή θα εξελιχθεί ομαλά ή θα εξελιχθεί σε μια… μακρόχρονη ταλαιπωρία.

Τα ακίνητα και η ενοικίαση

Έναν ιδιαίτερα χρηστικό οδηγό για τους ιδιοκτήτες προσφέρει το βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Στράτου Ι. Παραδιά (προέδρου ΠΟΜΙΔΑ) και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη (αναλυτή ακινήτων-επενδυτή) από τις Εκδόσεις Καστανιώτη.

Οι κατευθύνσεις ξεκινούν πριν καν το ακίνητο διατεθεί στην αγορά και εκτείνονται έως την υπογραφή του μισθωτηρίου, την παράδοση των κλειδιών και τη συστηματική παρακολούθηση της μίσθωσης.

Πριν από την αγγελία, ελέγξτε το ίδιο το σπίτι

Θεμελιώδης κανόνας είναι ότι το ακίνητο οφείλει να είναι κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση για την οποία προορίζεται. Ο εκμισθωτής καλείται να επιθεωρήσει την κατάσταση του σπιτιού και κυρίως τις βασικές υποδομές και τα σημεία ασφαλείας.

Σε αυτά περιλαμβάνονται η ομαλή λειτουργία των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια, η ασφάλεια της κεντρικής εισόδου και γενικότερα κάθε στοιχείο που επηρεάζει την ασφαλή και απρόσκοπτη διαμονή. Η βασική κατεύθυνση είναι σαφής: ένα ακίνητο που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν πρέπει να διατίθεται προς ενοικίαση.

Παράλληλα, στο ιδιωτικό συμφωνητικό είναι σκόπιμο να αποτυπώνεται ότι ο ενοικιαστής επιθεώρησε το ακίνητο και το παρέλαβε κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε. Όσο σαφέστερη είναι η εικόνα του ακινήτου κατά την παράδοσή του τόσο περιορίζονται οι πιθανότητες να προκύψουν μεταγενέστερες διαφωνίες.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης πριν από τη νέα μίσθωση

Στις υποχρεώσεις που οφείλει να συνυπολογίζει ο ιδιοκτήτης περιλαμβάνεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), το οποίο είναι απαραίτητο για τις μισθώσεις κάθε είδος κύριων χώρων και διαθέτει 10ετή ισχύ. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να καταχωρίζονται κατά τη διαδικασία υποβολής των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Συνεπώς, δεν αποτελεί μια τυπική λεπτομέρεια που εξετάζεται κατόπιν εορτής, αλλά ένα ζήτημα που πρέπει να έχει διευθετηθεί εγκαίρως, πριν την οριστικοποίηση της νέας μίσθωσης.

Μην επιλέγετε ενοικιαστή μόνο από το ύψος του ενοικίου

Ένα από τα κομβικά σημεία των κατευθύνσεων που παρέχουν οι Στράτος Παραδιάς και Ηλίας Παπαγεωργιάδης αφορά την επιλογή του μισθωτή. Η ενοικίαση δεν συνιστά μια ευκαιριακή συναλλαγή που ολοκληρώνεται με την υπογραφή, αλλά μια μακροχρόνια σχέση που τίθεται σε εφαρμογή εκείνη την ημέρα και μπορεί να διαρκέσει για χρόνια.

Για τον λόγο αυτό, πρωτεύον κριτήριο δεν πρέπει να αποτελεί ποιος προσφέρει το υψηλότερο μίσθωμα, αλλά ποιος διαθέτει τη δυνατότητα να ανταποκρίνεται με συνέπεια στις δεσμεύσεις που αναλαμβάνει: καταβολή ενοικίου, κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, αλλά και προστασία της περιουσίας που του παραχωρείται.

Ο ιδιοκτήτης οφείλει να πραγματοποιεί προσωπική επαφή με τον ενδιαφερόμενο, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του καθώς και τα άτομα που θα συγκατοικήσουν, διαμορφώνοντας όσο το δυνατόν πληρέστερη εικόνα για τη φερεγγυότητά του. Δύναται επίσης να ενημερωθεί για την τρέχουσα κατοικία του, τους λόγους μετακόμισης και, εφόσον το κρίνει απαραίτητο, να ζητήσει συστάσεις.

Αυξημένη προσοχή απαιτείται όταν ένας υποψήφιος αποφεύγει να δηλώσει τα πραγματικά και πλήρη στοιχεία του ή αποπειράται να χρησιμοποιήσει στοιχεία τρίτου προσώπου. Η επιλογή του μισθωτή πρέπει προφανώς σε κάθε περίπτωση να πραγματοποιείται χωρίς διακρίσεις που προσκρούουν στη νομοθεσία.

Σε μισθώσεις ακινήτων υψηλής αξίας και μισθώματος, ο ιδιοκτήτης διατηρεί το δικαίωμα να ζητήσει την παρουσία αξιόχρεου εγγυητή, συνήθως από το οικογενειακό περιβάλλον του μισθωτή, ο οποίος θα συνυπογράψει το συμφωνητικό ως συνυπεύθυνος για την εκπλήρωση των οικονομικών υποχρεώσεων.

Το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντοτε το καλύτερο

Ιδιαίτερα επίκαιρη είναι και η επισήμανση σχετικά με τον καθορισμό του μισθώματος. Σε μια περίοδο όπου οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες συχνά καλλιεργούν υπερβολικές προσδοκίες στους ιδιοκτήτες, απαιτείται ρεαλισμός.

Το γεγονός ότι στην ίδια περιοχή καταγράφονται ακίνητα που προσφέρονται, για παράδειγμα, στα 500 ευρώ δεν συνεπάγεται ότι πράγματι εκμισθώνονται σε αυτό το ποσό. Η ουσιαστική απόδοση της περιουσίας προκύπτει από τα μισθώματα που εισπράττονται πραγματικά και όχι από αυτά που ζητούνται αρχικά.

Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει συστηματικά ένα λογικό ενοίκιο μπορεί τελικά να αποδειχθεί οικονομικά πολύ πιο συμφέρουσα επιλογή από έναν μισθωτή που αποδέχθηκε ένα υψηλό ποσό αλλά αδυνατεί να το εξυπηρετήσει.

Κύρια κατοικία: η ελάχιστη διάρκεια είναι τρία χρόνια

Ένα από τα κρισιμότερα σημεία που οφείλει να γνωρίζει κάθε εκμισθωτής αφορά τη χρονική διάρκεια της μίσθωσης. Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας, η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια ορίζεται στα τρία έτη, ακόμη και αν στο συμφωνητικό έχει αναγραφεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Η διάρκεια αυτή δεσμεύει υποχρεωτικά και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη. Αυτό σημαίνει ότι η αναγραφή διάρκειας ενός ή δύο ετών δεν παράγει καμία έννομη ισχύ.

Διαφορετικό καθεστώς ισχύει για τις περιπτώσεις δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, καθώς και για τις μισθώσεις προσωρινής διαμονής. Οι περιπτώσεις αυτές δεν υπόκεινται στην υποχρεωτική τριετία της κύριας κατοικίας και η διάρκειά τους διαμορφώνεται ελεύθερα βάσει της συμφωνίας των μερών. Για τον λόγο αυτό, έχει ιδιαίτερη σημασία να προσδιορίζεται με απόλυτη σαφήνεια στο συμφωνητικό τόσο ο χαρακτήρας της χρήσης όσο και η συμφωνημένη διάρκεια.

Το μισθωτήριο δεν είναι μια τυπική διαδικασία

Η προφορική συνεννόηση δεν επαρκεί. Για κάθε νέα εκμίσθωση ή τροποποίηση υφιστάμενης συμφωνίας επιβάλλεται η σύνταξη εγγράφου ιδιωτικού συμφωνητικού, στο οποίο θα αποτυπώνονται με ακρίβεια όλοι οι όροι της συνεργασίας.

Στο μισθωτήριο, όπως σημειώνεται στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι» που αποτελεί έναν πρακτικό και αναλυτικό οδηγό για όσους επιθυμούν να αποκτήσουν, να διαχειριστούν ή να αξιοποιήσουν ένα ακίνητο, πρέπει να καταγράφονται τα πλήρη στοιχεία του μισθωτή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια και οι λοιπές ουσιώδεις παράμετροι, καθώς και τα άτομα που θα διαμένουν στο μίσθιο όπου αυτό κρίνεται απαραίτητο.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε κάθε όρο πριν από την υπογραφή. Η σύσταση του οδηγού είναι ξεκάθαρη: η πρωτοβουλία διαμόρφωσης του συμφωνητικού ανήκει στον ιδιοκτήτη και, όταν προκύπτουν σύνθετα ζητήματα, θα πρέπει να ζητείται η συνδρομή νομικού συμβούλου. Σε κάθε περίπτωση, τα πρότυπα μισθωτήρια της ΠΟΜΙΔΑ αποτελούν την πλέον άμεση και αξιόπιστη λύση.

Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ

Η ιδιωτική συμφωνία των μερών συμπληρώνεται από την προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και ο μισθωτής λαμβάνει γνώση προκειμένου να προχωρήσει στην αποδοχή της, σύμφωνα με το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο.

Ένα σημείο που χρήζει ιδιαίτερης προσοχής είναι ότι η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν ταυτίζεται με το ιδιωτικό μισθωτήριο συμφωνητικό. Η υποβολή της δήλωσης δεν υποκαθιστά την ανάγκη ύπαρξης ενός αναλυτικού ιδιωτικού συμφωνητικού που θα ρυθμίζει αναλυτικά τους όρους που συμφώνησαν τα δύο μέρη.

Προσοχή στην προκαταβολή και στην εγγύηση

Μια πολύ συγκεκριμένη υπόδειξη είναι να μην εισπράττεται προκαταβολή ενοικίου ή χρηματική εγγύηση πριν ο ενδιαφερόμενος μισθωτής υπογράψει το έγγραφο συμφωνητικό. Η εγγύηση πρέπει επίσης να διέπεται από σαφείς όρους και να μην αντιμετωπίζεται ως ένα ποσό που ο ιδιοκτήτης κατακρατεί αυτομάτως με τη λήξη της μίσθωσης. Γι’ αυτό είναι ουσιώδες να ορίζεται με σαφήνεια εξ αρχής το ακριβές πλαίσιο που έχει συμφωνηθεί.

Ρεύμα πρώτα στον ενοικιαστή, κλειδιά μετά

Από τις πιο πρακτικές συμβουλές του οδηγού αφορά τη αλληλουχία των ενεργειών πριν από την εγκατάσταση του ενοικιαστή. Όπως ρητά συνιστά και ο ΔΕΔΔΗΕ στις κατευθυντήριες οδηγίες του, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά όσο η παροχή ρεύματος παραμένει στο δικό του όνομα, ή εφόσον στο μίσθιο δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση. Η ενδεδειγμένη διαδικασία επιβάλλει πρώτα την ολοκλήρωση της μεταφοράς της παροχής ηλεκτροδότησης στο όνομα του νέου μισθωτή και ακολούθως την παράδοση των κλειδιών.

Αντίστοιχη μέριμνα απαιτείται και για τις υπόλοιπες παροχές. Η βασική αρχή είναι να μην εκμισθώνεται ακίνητο με ενεργή σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφωνίας στο όνομα του ιδιοκτήτη ή τρίτου προσώπου.

Ειδική μνεία γίνεται και στα φαινόμενα αυθαίρετης αποσύνδεσης ή ρευματοκλοπής. Η επίσημη καταγραφή και η ορθή μεταβίβαση της παροχής στο όνομα του εκάστοτε ενοικιαστή προστατεύουν τον ιδιοκτήτη από πιθανές εμπλοκές που ενδέχεται να προκληθούν από ενέργειες των διαμενόντων.

Κοινόχρηστα: η παρακολούθηση δεν τελειώνει με την υπογραφή

Μετά την εγκατάσταση του μισθωτή, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να διακόπτει την επικοινωνία με τον διαχειριστή του κτιρίου. Οφείλει να ενημερώνεται ανά τακτά χρονικά διαστήματα για την εξόφληση των κοινόχρηστων δαπανών, ενώ ο διαχειριστής θα πρέπει να διαθέτει τα στοιχεία επικοινωνίας του ώστε να τον ειδοποιεί έγκαιρα σε περίπτωση καθυστερήσεων.

Η επισήμανση αυτή έχει ουσιαστική σημασία, καθώς η συσσώρευση ανεξόφλητων υποχρεώσεων που βαρύνουν το διαμέρισμα θα δημιουργήσει αργά ή γρήγορα πρόβλημα στον ίδιο τον ιδιοκτήτη.

ΕΥΔΑΠ: καταγράψτε παροχή και μετρητή

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στους λογαριασμούς ύδρευσης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή, ενώ συνιστάται τα στοιχεία αυτά να αναγράφονται ρητά στο μισθωτήριο. Παράλληλα, ενδείκνυται η παρακολούθηση της πορείας εξόφλησης των λογαριασμών, ώστε ο εκμισθωτής να γνωρίζει αν εξοφλούνται κανονικά και να μην βρεθεί προ εκπλήξεως αντιμέτωπος με συσσωρευμένες οφειλές, για τις οποίες φέρει την αποκλειστική ευθύνη έναντι της ΕΥΔΑΠ.

Μην αφήνετε ανασφάλιστο το ακίνητο

Μία ακόμη ουσιαστική συμβουλή αφορά την ασφαλιστική κάλυψη. Το ακίνητο αποτελεί ένα σημαντικό περιουσιακό στοιχείο και η εκμίσθωσή του δεν αναιρεί την ανάγκη προστασίας του. Η σύσταση συμπυκνώνεται στην ύπαρξη ασφαλιστηρίου συμβολαίου τουλάχιστον για βασικούς κινδύνους, όπως η πυρκαγιά, η πλημμύρα και ο σεισμός. Ένα ακίνητο που αποφέρει εισόδημα μπορεί, σε περίπτωση εκτεταμένης ζημιάς, να προκαλέσει διπλή οικονομική επιβάρυνση στον ιδιοκτήτη: τόσο από το κόστος αποκατάστασης όσο και από τη στέρηση των μισθωμάτων.

Τα πέντε «μη» πριν νοικιάσετε ακίνητα

Οι βασικές προφυλάξεις μπορούν τελικά να συνοψιστούν σε πέντε απλούς κανόνες:

• Μην εισπράττετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν από την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού.
• Μην προχωράτε σε μίσθωση χωρίς να έχετε διασταυρώσει τα πλήρη και πραγματικά στοιχεία του μισθωτή.
• Μην διατηρείτε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας. Μην παραδίδετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή.
• Και μην διαθέτετε στην αγορά ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση.

Και ένας τελευταίος κανόνας: Μιλήστε πρώτα

Ίσως η πιο απλή συμβουλή του οδηγού είναι ταυτόχρονα και από τις πλέον ουσιαστικές. Η εκμίσθωση κατοικίας αποτελεί πάνω απ’ όλα μια διαρκή ανθρώπινη σχέση. Όταν ανακύπτει ένα πρόβλημα, η πρώτη αντίδραση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η άμεση επικοινωνία και η διάθεση συνεννόησης μπορούν συχνά να δώσουν λύση πριν τα ζητήματα οδηγηθούν σε πολυδάπανες και χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες.

Εν τέλει, η επιτυχημένη εκμίσθωση ενός σπιτιού δεν κρίνεται από την ταχύτητα εύρεσης ενοικιαστή ούτε από το υψηλότερο ποσό που αναγράφηκε στο συμφωνητικό. Κρίνεται από το αν το ενοίκιο καταβάλλεται με συνέπεια, οι υποχρεώσεις τηρούνται, το ακίνητο προστατεύεται και, όταν έρθει η ώρα, παραδίδεται στον ιδιοκτήτη χωρίς εκκρεμότητες. Και εκεί εντοπίζεται η χρησιμότερη συμβουλή όλων: ο «συνεπής μισθωτής» είναι προτιμότερος και σημαντικότερος από το «υψηλό μίσθωμα».