Χωρίς δικαστήριο πλέον η διεκδίκηση σε ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» λόγω έκτακτης χρησικτησίας

Νομοθετική πρωτοβουλία του υπουργείου Δικαιοσύνης φέρνει τη δυνατότητα εξωδικαστικής επίλυσης, μέσω κτηματολογικής διαμεσολάβησης, για τα ακίνητα που εμφανίζονται εγγεγραμμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία οι πολίτες προβάλλουν δικαιώματα κυριότητας επικαλούμενοι έκτακτη χρησικτησία.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, στο 72% της κτηματογράφησης –που αντιστοιχεί σε 3,45 εκατομμύρια ακίνητα– σχεδόν το 9% φέρει τον χαρακτηρισμό «αγνώστου ιδιοκτήτη». Παρότι με τον ν. 5197/2025 είχε ήδη δοθεί η δυνατότητα διορθώσεων των εγγραφών αυτών μέσω κτηματολογικής διαμεσολάβησης, η νέα ρύθμιση του Υπουργείου διευρύνει το πεδίο εφαρμογής, καλύπτοντας πλέον και τις περιπτώσεις όπου προβάλλεται δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

Τα πλεονεκτήματα της νέας ρύθμισης

Μέχρι σήμερα, ακόμη και στις περιπτώσεις όπου το Δημόσιο, οι ΟΤΑ ή τα ΝΠΔΔ δεν διεκδικούσαν κάποιο δικαίωμα, ο πολίτης υποχρεωνόταν να προσφύγει στη δικαιοσύνη υποβάλλοντας σχετική αίτηση. Η διαδικασία αυτή ήταν ιδιαίτερα πολυδάπανη και χρονοβόρα, ενώ τις περισσότερες φορές απαιτούσε διπλή προσφυγή στα δικαστήρια για την οριστική κατοχύρωση της ιδιοκτησίας.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Δικαιοσύνης, η νέα αυτή παρέμβαση της Ειδικής Γραμματείας Εναλλακτικής Επίλυσης Διαφορών φέρνει τις εξής ευνοϊκές αλλαγές για τους ενδιαφερόμενους:

• Πραγματική δημοσιότητα: Εξασφαλίζεται μέσω της καταχώρησης στο Κτηματολόγιο του Φύλλου Βασικών Στοιχείων, παρέχοντας πλήρη δεδομένα, δυνατότητα ενημέρωσης και δικαίωμα τυχόν παρέμβασης από τρίτους.
• Εξειδικευμένη διαδικασία: Η Κτηματολογική Διαμεσολάβηση θα διενεργείται από ειδικά συσταθέν μητρώο διαμεσολαβητών.
• Απαιτούμενα δικαιολογητικά σε περίπτωση συμφωνίας: Εφόσον η διαμεσολάβηση στεφθεί με επιτυχία, στο πρακτικό ενσωματώνονται: Έγγραφο από το Δημόσιο, τους ΟΤΑ ή τα ΝΠΔΔ περί μη προβολής δικαιωμάτων, τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις από την πλευρά του ιδιώτη, καθώς και το έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία για χρονικό διάστημα τουλάχιστον δέκα (10) ετών πριν από τη διενέργεια της υποχρεωτικής συνεδρίας.

Για την ενίσχυση του φακέλου, ο ενδιαφερόμενος μπορεί επιπλέον να προσκομίσει:

1. Αποδείξεις εξόφλησης λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του φερόμενου ως ενάγοντος.
2. Μισθωτήρια συμβόλαια στα οποία ο ίδιος εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης ενοικίων.
3. Επίσημες δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών.
4. Οικοδομική άδεια.
5. Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας (ιδίως αν είναι προσαρτημένα σε τίτλους ιδιοκτησίας, συμβολαιογραφικές πράξεις ή οικοδομικές άδειες).
6. Ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής βεβαίας χρονολογίας, το οποίο έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι (20) έτη πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Όπως επισημαίνει το Υπουργείο, με τη ρύθμιση του άρθρου 61 του νομοσχεδίου που βρίσκεται υπό επεξεργασία στην αρμόδια επιτροπή της Βουλής, επιλύονται διαχρονικές εκκρεμότητες με άμεσο και εξωδικαστικό τρόπο. Με προτεραιότητα την πλήρη προστασία των δικαιωμάτων των πολιτών, η παρέμβαση αυτή ενισχύει παράλληλα την ομαλή λειτουργία της οικονομίας, επιτρέποντας την αξιοποίηση χιλιάδων αδήλωτων ακινήτων.