Εκτός σχεδίου δόμηση: «Φιάσκο» το νομοσχέδιο για τα μετά του 1985 οικόπεδα

«Έγκλημα» σε βάρος χιλιάδων ιδιοκτητών που θα δουν την περιουσία τους να μηδενίζεται χαρακτηρίζουν παράγοντες της κτηματαγοράς τις νέες διατάξεις που φαίνεται πως προστέθηκαν στο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος περί της εκτός σχεδίου δόμησης.

Με τις νέες διατάξεις, σύμφωνα με πληροφορίες, προβλέπεται ότι σε εκτός σχεδίου οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων που έχουν «πρόσωπο» 25 μέτρα σε αναγνωρισμένο δρόμο πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων, θα επιτρέπεται να χτιστεί κατοικία, εφόσον:

1.στην περιοχή προϋφίστανται τουλάχιστον δύο κτήρια νόμιμα και

2.η απόσταση του νέου κτίσματος από τα υφιστάμενα κτήρια δεν θα ξεπερνά τα δύο χιλιόμετρα.

Ωστόσο, όπως εξηγούν παράγοντες της κτηματαγοράς που μιλούν στο TheOpinion, το «φιάσκο» κρύβεται στα λεγόμενα… παραθυράκια, δηλαδή στις εξαιρέσεις του νομοσχεδίου, οι οποίες φαίνεται να είναι πιο ευνοϊκές για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν το 1985. Μόνο που σε αυτή την «κατηγορία» εντάσσονται σαφώς λιγότερα οικόπεδα σε σύγκριση με τα μετά του 1985, που αποτελούν τη συντριπτική πλειοψηφία των εκτός σχεδίου «γηπέδων».

Εάν προχωρήσουν οι συγκεκριμένες διατάξεις, όσοι αγόρασαν γη εκτός σχεδίου με τους όρους που ίσχυαν έως σήμερα θα δουν ξαφνικά την περιουσία τους να γίνεται… στάχτη, ενώ «πλήττονται» ιδιαίτερα όσοι αγόρασαν γη σε περιοχές της Χαλκιδικής αλλά και της Θεσσαλονίκης. 

Για παράδειγμα, σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, μια εξαίρεση που προωθείται είναι ότι θα επιτρέπεται δόμηση και σε οικόπεδα με «πρόσωπο» 3,5 μέτρων, υπό την προϋπόθεση ότι δημιουργήθηκαν (δηλαδή κατατμήθηκαν τελευταία φορά) πριν το 1985, εάν στην περιοχή όπου βρίσκονται υπάρχει ήδη ένα κτήριο και βρίσκονται σε απόσταση 250 μέτρων από το υφιστάμενο κτήριο.

Τι σημαίνει στην πράξη αυτό;

Σημαίνει ότι στην ουσία προωθείται ο διαχωρισμός των εκτός σχεδίου οικοπέδων σε δύο κατηγορίες: σε όσα «γήπεδα» δημιουργήθηκαν έως τον Μάιο του 1985 και σε αυτά που δημιουργήθηκαν από τον Ιούνιο του 1985 έως τα τέλη του 2003.

Η «αδικία», όπως προαναφέρθηκε, δημιουργείται από το γεγονός ότι η συντριπτική πλειοψηφία των εκτός σχεδίου οικοπέδων σήμερα ανήκουν στην δεύτερη κατηγορία και μόνο ένα 10% στην πρώτη κατηγορία, δηλαδή έχουν κατατμηθεί προ του 1985.

Το τελικό κείμενο

Σύμφωνα με το τελικό κείμενο του νομοσχεδίου για τα άρτια εκτός σχεδίου οικόπεδα, που φέρνει στο φως «το Βήμα» προβλέπεται ότι:

Μπορούν να δομούνται εκείνα που δημιουργήθηκαν πριν τις 31 Μαΐου 1985 ή από την 31η Μαΐου 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2003 και έχουν πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων σε οδό που διακρίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων και είτε συνδέεται με διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό είτε στη διάνοιξή της ή στη συντήρησή της έχει εμπλακεί το Δημόσιο.

Δόμηση κατοικίας σε οικόπεδα και των δύο κατηγοριών (προ του 1985 και έως το 2003) θα επιτρέπεται εάν στην περιοχή όπου βρίσκονται υφίστανται τουλάχιστον δύο παλαιότερες κατοικίες, χτισμένες εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού.

Νέες κατοικίες θα επιτρέπονται σε οικόπεδα που βρίσκονται σε απόσταση έως και δύο χιλιομέτρων από τα υφιστάμενα κτήρια της περιοχής, τα οποία όμως θα πρέπει να είναι νομίμως υφιστάμενα (και όχι αυθαίρετα). Δηλαδή είτε να είχαν ανεγερθεί πριν την 28η Ιουλίου 2011, να εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες του 2011 και εάν ήταν αυθαίρετα να έχουν νομιμοποιηθεί, είτε να χτίστηκαν μετά την 28η Ιουλίου 2011 με οικοδομική άδεια. Οποιοδήποτε άλλο αγροτεμάχιο βρίσκεται πέρα από τα δύο χιλιόμετρα, ακόμη και αν πληροί όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις (αρτιότητας, ή σύνδεσης με αναγνωρισμένη οδό) δεν θα μπορεί να δομηθεί.

Οι εξαιρέσεις

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι νέες ρυθμίσεις δίνουν ευκαιρίες δόμησης για συγκεκριμένες κατηγορίες οικοπέδων, με αρτιότητα τεσσάρων στρεμμάτων. Πιο συγκεκριμένα:

Αρτια οικόπεδα τεσσάρων στρεμμάτων που κατατμήθηκαν πριν τον Ιούνιο του 1985, αλλά έχουν πρόσωπο μόνο 3,5 μέτρα σε δρόμο που αποτυπώνεται σε αεροφωτογραφίες του 1977, θα μπορούν, κατά παρέκκλιση, να χτιστούν, αλλά θα πρέπει να υφίσταται τουλάχιστον ένα παλιότερο κτήριο με χρήση κατοικίας, εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού. Η νέα κατοικία θα επιτρέπεται μόνο σε όσα οικόπεδα βρίσκονται σε απόσταση έως 250 μέτρα από νομίμως υφιστάμενο κτήριο.

Σύμφωνα με το Βήμα, η δουλεία διόδου σε περίκλειστα «τυφλά» οικόπεδα (δηλαδή δίχως αναγκαία δίοδο προς κοινόχρηστο δρόμο) φαίνεται ότι βαίνει προς κατάργηση. Πιθανώς θα διατηρηθούν νομίμως συστημένες δουλείες, προ του 1985, εφόσον υφίσταται ένα τουλάχιστον κτήριο που εξυπηρετείται από την κάθε δουλεία και διαθέτει οικοδομική άδεια.

Θα μπορεί να χτιστεί οποιοδήποτε άρτιο οικόπεδο που δημιουργήθηκε προ της 31ης Μαΐου 1985, χωρίς τις προϋποθέσεις που θέτουν οι προωθούμενες ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ, αρκεί σε συμβολαιογραφική πράξη πώλησης, μίσθωσης κ.λπ. της τελευταίας πενταετίας να γίνεται αναφορά ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Οι εξαιρέσεις για όσους έχουν προεγκρίσεις ή οικοδομικές άδειες είναι οι εξής:

Οσοι έχουν διασφαλίσει προεγκρίσεις ή οικοδομικές άδειες πριν την ψήφιση του νομοσχεδίου φαίνεται πως δεν επηρεάζονται. Οι προϋποθέσεις για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα που θα θέτουν οι νέες ρυθμίσεις (αναγνωρισμένη οδός, πλάτος δρόμου, πρόσωπο κ.λπ.) δεν θα ισχύουν για όσα δημιουργήθηκαν πριν τον Ιούνιο του 1985 και για τα οποία έχουν εκδοθεί προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις τους, εκτός εάν υφίστανται αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις ακύρωσής τους.

Επίσης, για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μεταξύ 31ης.5.1985 και 31ης.12.2003 για τα οποία έχουν εκδοθεί προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις τους και έχουν πρόσωπο 25 μέτρων, θα μπορούν να χτίσουν ανεξαρτήτως από το πλάτος του δρόμου που τους δίνει δικαίωμα δόμησης, ενώ δεν θα απαιτείται να εμφανίζεται σε αεροφωτογραφία του ΄77.

Το πλάτος του δρόμου δεν θα ισχύει και για τη δόμηση αγροτικών εγκαταστάσεων, θερμοκηπίων, αντλητικών εγκαταστάσεων κ.λπ. Επίσης, από τις νέες ρυθμίσεις εξαιρούνται και όσοι έχουν ακολουθήσει τις διαδικασίες για τη δόμηση, κατά παρέκκλιση, σε ειδικές κατηγορίες οικοπέδων (του 1962, 1964, 1978 κ.λπ.) με αρτιότητα κάτω των 4 στρεμμάτων, βάσει του νόμου 4759/2020 (άρθρο 40).

Να θυμίσουμε ότι από το 2003 και έπειτα, ο νόμος 3212/2003 θέτει ως προϋπόθεση τα τέσσερα στρέμματα και «πρόσωπο» 25 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα.

Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ αναμένεται τις επόμενες μέρες να αποκαλυφθεί σε όλες της τις λεπτομέρειες και στη συνέχεια να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση.