41/52: Εγκαταλελειμμένα διαμερίσματα διαθέσιμα για στέγαση

Στη μάχη για αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, κεντρικό ρόλο έχει η προσπάθεια για αύξηση της προσφοράς κατοικίας. Αυτό γίνεται, μεταξύ άλλων, με την οικοδόμηση περισσότερων κατοικιών και την αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων με τη μέθοδο της κοινωνικής αντιπαροχής, καθώς και με στεγαστικά προγράμματα που εκπονούνται σε συνεργασία με το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας στα παλαιά στρατόπεδα. Ως λύση έχουμε δει μαζί, σ’ αυτά τα σημειώματα, και την αξιοποίηση του στεγαστικού αποθέματος του Κιλκίς, όπου τα ενοίκια είναι πολύ πιο φθηνά και έχει παρατηρηθεί σημαντική μείωση του πληθυσμού, με αποτέλεσμα να είναι διαθέσιμες πολλές οικιστικές μονάδες.

Ένα ακόμη όπλο για να αυξηθεί η προσφορά κατοικίας είναι η αξιοποίηση ακινήτων, κυρίως διαμερισμάτων, που είναι εγκαταλελειμμένα — κυρίως στα αστικά κέντρα, πολλά εξ αυτών στη Θεσσαλονίκη. Ποια ακίνητα- διαμερίσματα είναι εγκαταλελειμμένα; Αυτά που δεν χρησιμοποιούνται, που δεν κατοικούνται για μεγάλο χρονικό διάστημα, που δεν επισκευάζονται, δεν ανακαινίζονται και δεν φαίνεται να ενδιαφέρουν τους ιδιοκτήτες τους. Αυτό μπορεί να συμβαίνει επειδή οι ιδιοκτήτες τους είναι άγνωστοι —οι ίδιοι μπορεί να μη γνωρίζουν, λ.χ., ότι έχουν κληρονομήσει ένα ακίνητο!— ή πάρα πολλοί (το γνωστή φαινόμενο της πολυϊδιοκτησίας), ή επειδή δεν έχουν την οικονομική επιφάνεια για να ανακαινίσουν τα διαμερίσματά τους. Για την πολυϊδιοκτησία στα διατηρητέα έχουμε παρουσιάσει μία δυνατότητα κρατικής παρέμβασης, η οποία δικαιολογείται όμως και από την ανάγκη για διατήρηση της πολιτιστικής κληρονομιάς.

Πώς μπορούν να αξιοποιηθούν τα εγκαταλελειμμένα διαμερίσματα; Με την ανάληψη της διαχείρισής τους από το κράτος. Προσοχή: όταν, στο πλαίσιο δραστηριοτήτων που έχουν εμπορικό χαρακτήρα, λέμε «το κράτος», προφανώς εννοούμε εργολάβους και developers στους οποίους θα γίνει ανάθεση υπηρεσίας. Η Πολιτεία θα αναλαμβάνει τη διαχείριση των διαμερισμάτων με διοικητική πράξη και στη συνέχεια θα διαθέτει ομάδες πολλών ακινήτων σε διαγωνισμό. Ο διαγωνισμός θα έχει ως αντικείμενο την επισκευή και τη μακροχρόνια εκμίσθωσή τους από τους αναδόχους, οι οποίοι θα ανακτούν τα έξοδα της ανακαίνισης που απαιτείται, καθώς και το κέρδος τους, από τα μισθώματα. Από τις μελέτες που θα γίνονται για να παραχθούν τα τεύχη κάθε διαγωνισμού θα προσδιορίζεται και ο χρόνος κατά τον οποίο ο ανάδοχος θα εκμεταλλεύεται το ακίνητο, το οποίο μετά θα επανέρχεται στη διαχείριση της Πολιτείας. Τον διαγωνισμό θα τον διενεργήσει μάλλον (αλλά όχι υποχρεωτικά) το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας. Μπορεί να βοηθηθεί από την ΕΤΑΔ ή από τις υπηρεσίες άλλων Υπουργείων, όπως τού Υποδομών, που έχουν σημαντική εμπειρία σε αντίστοιχες διαδικασίες.

Αυτή βέβαια είναι μια πολύ απλουστευτική περιγραφή του συστήματος, καθώς υπάρχουν πολλά επιμέρους ζητήματα που πρέπει να αντιμετωπισθούν (αλλιώς θα δοθεί και μία εσφαλμένη εικόνα αυθαίρετης επέμβασης σε ιδιωτική περιουσία, κατά παράβαση του άρθρου 17 του Συντάγματος): Με ποια ακριβώς κριτήρια χαρακτηρίζεται ένα ακίνητο ως εγκαταλελειμμένο; Θα αναζητείται ο ιδιοκτήτης του; Τι θα γίνει αν ο ιδιοκτήτης είναι άγνωστος; Τι θα γίνει αν ο ιδιοκτήτης, που αρχικά ήταν άγνωστος, εμφανιστεί στη συνέχεια; Τι θα γίνει αν ο ιδιοκτήτης έχει αντίρρηση; Τι θα γίνει αν υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες;

Ας ξεκινήσουμε, λοιπόν, από κάτι βασικό: για να θεωρηθεί ένα ακίνητο εγκαταλελειμμένο, πρέπει να μη χρησιμοποιείται για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ο πιο εύκολος τρόπος, για να διαπιστωθεί αυτό είναι η κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος. Διαμερίσματα που δεν έχουν συνδεθεί με το δίκτυο ή που έχουν μηδενική κατανάλωση για χρόνια προφανώς δεν χρησιμοποιούνται. Άρα, δεν ψάχνουμε για διαμερίσματα που είχαν μέχρι πρότινος, ή που έχουν ακόμη, σύνδεση με το δίκτυο του ηλεκτρικού ρεύματος.

Δεύτερον: βλέπουμε στο Κτηματολόγιο (που έχει ολοκληρωθεί στις αστικές περιοχές) αν τα ακίνητα αυτά είναι δηλωμένα. Αν είναι άγνωστου ιδιοκτήτη, μετά από δημόσια ανακοίνωση που τα κατονομάζει, το κράτος αναλαμβάνει τη διαχείρισή τους, ενεργώντας ως «διοικητής αλλοτρίων». Η ανακοίνωση θα παραπέμπει σε ιστοσελίδα, στην οποία θα δίνονται όλα τα στοιχεία (διεύθυνση, όροφος κλπ.) των διαμερισμάτων που πρόκειται, αν δεν εμφανισθεί και φέρει αντίρρηση ο ιδιοκτήτης, να περάσουν στην αναγκαστική διαχείριση του δημοσίου.

Τρίτον: εξετάζουμε (από αυτά που, όπως αναφέραμε, δεν χρησιμοποιούνται) κατά προτεραιότητα όσα είναι επικινδύνως ετοιμόρροπα ή αποτελούν εστίες υγειονομικών κινδύνων. Εκεί, αν υπάρχει γνωστός ιδιοκτήτης, καλείται να συναινέσει στη διαχείριση του ακινήτου από το κράτος. Το όφελός του είναι ότι, μετά τη λήξη της διαχείρισης, θα του αποδοθεί το ακίνητο σε άριστη κατάσταση και εκμεταλλεύσιμο για το μέλλον. Εάν αρνηθεί να το παραδώσει στη διαχείριση του Δημοσίου, θα χρειαστεί να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα κατά την πολεοδομική και την υγειονομική νομοθεσία. Αν πάλι ακολουθούν την ακίνητη περιουσία και οφειλές φορολογικής φύσεως (ΕΝΦΙΑ, φόρος κληρονομίας/γονικής παροχής), αυτές συμψηφίζονται με βάση τις προσόδους του ακινήτου και τη διάρκεια της διαχείρισης (όσο περισσότερο χρόνο το διαχειρίζεται το Δημόσιο, με τη διαδικασία που αναφέρθηκε παραπάνω, τόσο μεγαλύτερο μέρος των οφειλών συμψηφίζεται), ενώ και η συμφωνία του ιδιοκτήτη να διαθέσει το ακίνητο για τη διαχείριση οδηγεί σε αναστολή των τυχόν φορολογικών οφειλών του που συνδέονται με το συγκεκριμένο ακίνητο.

Τέταρτον, αν υπάρχει πολυϊδιοκτησία, τότε αρκεί η απλή πλειοψηφία των ποσοστών που έχουν εγγραφεί στο Κτηματολόγιο για να παραδοθεί το ακίνητο στο Δημόσιο.

Πέμπτον, μία μεταβατική διάταξη: υπό τη διαχείριση του Δημοσίου μπορεί να τεθεί, με πρωτοβουλία της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών, οποιοδήποτε ακίνητο κατάλληλο προς στέγαση είναι αχρησιμοποίητο για διάστημα μεγαλύτερο της πενταετίας μέχρι την ισχύ της σχετικής νομοθεσίας, αν κριθεί ότι η αξιοποίησή του, πέρα από την αύξηση της προσφοράς στέγης, θα είναι και οικονομικά επωφελής. Η διάταξη αυτή θα έχει μεταβατικό χαρακτήρα, για να μην αποτελεί κίνητρο για εγκατάλειψη ακινήτων στο μέλλον.

Σε όλα αυτά χρειάζεται να βρεθεί (δεν είναι τεχνικά δύσκολο) και η μαθηματική φόρμουλα που θα υπολογίζει την αποζημίωση του ιδιοκτήτη κάθε ακινήτου για κάθε μήνα που αυτό αξιοποιείται από το Δημόσιο. Η αποζημίωση αυτή θα αποδίδεται όταν το ακίνητο καταστεί οικονομικά εκμεταλλεύσιμο και το ύψος της θα συμψηφίζεται με τις δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν για τις αναγκαίες επισκευές και μετατροπές του ακινήτου, καθώς και για το εργολαβικό κέρδος του αναδόχου. Υπάρχουν κι εδώ κάποιες λεπτομέρειες —όπως ότι δεν μπορεί να αξιώνει αποζημίωση ο ιδιοκτήτης που δεν έχει δηλώσει το ακίνητο στο Κτηματολόγιο για το χρονικό διάστημα μέχρι να υποβάλει δήλωση— που θα καταγραφούν καταλεπτώς.

Η διάρκεια της διαχείρισης από το Δημόσιο και της αξιοποίησης του ακινήτου από τον ανάδοχο θα καθορίζεται από τη σχετική διαγωνιστική διαδικασία κατά τρόπο που να διασφαλίζει εύλογο κέρδος στον ανάδοχο (ώστε να υπάρχει επιχειρηματικό ενδιαφέρον), αλλά όχι υπερβολική δέσμευση της ατομικής ιδιοκτησίας. Δεν θα διακόπτεται, πάντως, αν ο ιδιοκτήτης, που ήταν άγνωστος στην αρχή, εμφανισθεί κατά τη διάρκεια της διαχείρισης — όπως προανέφερα, θα δοθεί πολύ μεγάλη δημοσιότητα και εξατομικευμένη αναφορά στα ακίνητα που θα αναλάβει το Δημόσιο επειδή δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο. Το ζήτημα της διάρκειας της διαχείρισης συνδέεται και με το χρονικό διάστημα εντός του οποίου θα πρέπει, για ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, να ασκηθεί αγωγή κατά του Δημοσίου από τον φερόμενο ιδιοκτήτη. Δεν μπαίνω στη συζήτηση αυτή με το παρόν σημείωμα, έχει πολλά κεφάλαια, και επειδή η στεγαστική πολιτική είναι μία από τις πτυχές που θα πρέπει να έχει υπόψη της η Πολιτεία κατά τη σχετική νομοθέτηση.

Τέλος, κατά το διάστημα της διαχείρισης το Δημόσιο (στην πράξη, ο ανάδοχος) ενεργεί ως πληρεξούσιος των ιδιοκτητών και τους δεσμεύουν. Οι μισθώσεις που θα συνάπτονται δεν θα μπορούν να καταγγελθούν πριν παρέλθουν πέντε χρόνια από τη λήξη της διαχείρισης, εκτός αν είχαν συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα. Εννοείται ότι στα ακίνητα αυτά δεν θα επιτρέπεται, κατά το διάστημα της διαχείρισης, η βραχυχρόνια μίσθωση.

Με τους παραπάνω τρόπους μπορεί να βρεθεί ένα σημαντικό στεγαστικό απόθεμα που θα ξαναμπεί στην αγορά, χωρίς να θιγούν ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Η δε δυνατότητα να διατεθούν μαζικά πολλά ακίνητα προς αξιοποίηση θα φέρει ενδιαφερόμενους επενδυτές και θα δώσει κι άλλες ανάσες στο στεγαστικό πρόβλημα.

Σημείωση: η πρόταση αυτή έχει πάρει πολλά στοιχεία από αντίστοιχη πρόταση που είχε εκπονηθεί από το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας (Νικόλαος Τριανταφυλλόπουλος, Θεοδώρα Ξυθάλη) το 2016. Ως νομικός σύμβουλος του τότε Δημάρχου Αθηναίων κου. Γιώργου Καμίνη είχα τη χαρά να συζητήσω την πρόταση του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας με τους συγγραφείς της.