Όταν η μετάθεση ευθύνης μπλοκάρει την κτηματαγορά – Tι συμβαίνει με το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης

Στην προσπάθεια για την ενεργειακή αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος της χώρας, η πολιτεία συχνά καταφεύγει σε οριζόντιες ρυθμίσεις. Ωστόσο, η εγκύκλιος (ΥΠΕΝ/ΔΕΠΕΑ/111748/705/19.11.2020 ) που υποχρεώνει τον επαγγελματία μεσίτη να κατέχει το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) προκειμένου να διαφημίσει ένα ακίνητο –επί ποινή προστίμου (από 200 Ευρώ ως 10,000 Ευρώ ανά ανάρτηση)– εγείρει σοβαρά ερωτήματα σχετικά με τη δίκαιη κατανομή της ευθύνης και την κατανόηση της λειτουργίας της αγοράς.

Η φύση της μεσιτείας και η νομική αδυναμία

Το βασικό ζήτημα που ανακύπτει δεν είναι η άρνηση συμμόρφωσης με τους περιβαλλοντικούς στόχους, αλλά η φύση της μεσιτικής εντολής. Ο μεσίτης λειτουργεί ως διαμεσολαβητής, ως ο συνδετικός κρίκος ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση. Δεν είναι ούτε ο κύριος του ακινήτου, ούτε ο διαχειριστής της τεχνικής του ταυτότητας.

Το παράδοξο της εγκυκλίου έγκειται στο γεγονός ότι επιβάλλει μια κυρωτική υποχρέωση σε έναν επαγγελματία, ο οποίος δεν έχει το νόμιμο δικαίωμα να θεραπεύσει την έλλειψη. Ο μεσίτης δεν μπορεί να εισέλθει σε μια ξένη ιδιοκτησία με μηχανικό και να εκδώσει ΠΕΑ αν δεν το πράξει ο ιδιοκτήτης. Επομένως, πώς μπορεί να θεωρείται υπόλογος για μια παράλειψη που εκφεύγει των αρμοδιοτήτων του;

Η στρέβλωση των ρόλων

Όταν το κράτος μετακυλίει την ευθύνη της αστυνόμευσης στον μεσίτη, αλλοιώνει τον επαγγελματικό του ρόλο. Αντί ο μεσίτης να εστιάζει στην αξιολόγηση, την προβολή και τη διαπραγμάτευση, μετατρέπεται σε έναν άτυπο ελεγκτή κρατικών εγγράφων.

Αυτή η προσέγγιση εμπεριέχει μια βαθιά αδικία:

Τιμωρείται ο επαγγελματίας για την ημιτελή προετοιμασία ενός τρίτου μέρους (του ιδιοκτήτη).

Δημιουργείται αντικίνητρο για τη συνεργασία ιδιοκτητών-μεσιτών, καθώς ο επαγγελματίας αναγκάζεται να απορρίψει ακίνητα που δεν είναι “έτοιμα”, περιορίζοντας τη δραστηριότητά του χωρίς δική του υπαιτιότητα.

Ευνοείται η παραοικονομία, καθώς οι ιδιώτες μπορούν να αναρτούν αγγελίες σε ανεπίσημα κανάλια, μιας και δεν θα ελεγχθούν στην πράξη ποτέ, πλήττοντας τελικά τον νόμιμο κλάδο.

Μια πρόταση ορθολογισμού

Η ανάπτυξη της κτηματαγοράς απαιτεί κανόνες που να είναι εφαρμόσιμοι και δίκαιοι. Η υποχρέωση για το ΠΕΑ είναι ορθή ως προς τον στόχο της, αλλά η ευθύνη πρέπει να παραμένει στον νόμιμο υπόχρεο της έκδοσης.

Ο ιδιοκτήτης, ως ο ωφελούμενος από την εκμετάλλευση του ακινήτου, είναι εκείνος που οφείλει να το “θωρακίζει” με τα απαραίτητα έγγραφα. Ο μεσίτης οφείλει να συμβουλεύει και να ενημερώνει για τη νομοθεσία, αλλά δεν μπορεί να καθίσταται “συνένοχος” σε μια διοικητική παράλειψη που δεν μπορεί να ελέγξει.

Σε μια εποχή που επιζητούμε την ψηφιοποίηση και την απλοποίηση των διαδικασιών, τέτοιου είδους εγκύκλιοι λειτουργούν ανασταλτικά. Η δικαιοσύνη στην αγορά ακινήτων επιτυγχάνεται όταν ο καθένας αναλαμβάνει την ευθύνη που του αναλογεί βάσει του ρόλου του.