Λαχανόκηποι: Η ώρα του δήμου Θεσσαλονίκης

Η Θεσσαλονίκη έχει το σπάνιο «ταλέντο» να συζητά για το μέλλον της χρησιμοποιώντας όρους του παρελθόντος, εγκλωβισμένη σε μια αέναη προετοιμασία για μια ανάπτυξη η οποία πάντα, με κάποιον «μεταφυσικό τρόπο», αρνείται να «προσγειωθεί ομαλά» στην πραγματικότητά της.

Η περίπτωση των Λαχανόκηπων αποτελεί ένα από τα πλέον χαρακτηριστικά παραδείγματα αυτής της ιδιαιτέρως χαρακτηριστικής δυσπραγίας. Όπως είναι γνωστό, βρισκόμαστε πλέον στις αρχές του 2026. Έχουν παρέλθει σχεδόν δύο χρόνια από τη δημοσίευση του πολυδιαφημισμένου ΦΕΚ Δ’ 199 της 30.03.2024, το οποίο επικύρωσε την αναθεώρηση του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) του Δήμου Θεσσαλονίκης. Τότε, όλοι οι σχετικοί πολιτικοί παράγοντες και οι σχετικοί θεσμικοί φορείς πανηγύριζαν για την «απελευθέρωση των δυνάμεων» της Δυτικής Εισόδου, περιοχής σε άμεση επαφή με το Εμπορικό Κέντρο της πόλης. Φευ.

Σήμερα, αν τολμήσει να περπατήσει κανείς ανάμεσα στα κουφάρια των παλιών βιοτεχνιών και τα χέρσα οικόπεδα πίσω από την 26ης Οκτωβρίου, θα διαπιστώσει ότι η μόνη αλλαγή που έχει επέλθει είναι η ημερομηνία στο ημερολόγιο. Η γη παραμένει βουβή, όμηρος δυστυχώς μιας «κρατικής μηχανής» η οποία συγχέει τον σχεδιασμό επί χάρτου με την απτή παραγωγή τεχνικού έργου.

Είναι καιρός να μιλήσουμε με τεχνοκρατική ακρίβεια και να αφήσουμε κατά μέρος τα ευχολόγια. Το ΓΠΣ του 2024 ήταν αναγκαίο, αλλά όχι ικανό. Ήταν απλώς ο σχετικός καθορισμός των «κανόνων του παιχνιδιού», οι χρήσεις γης, για την υλοποίηση του οράματος ενός Μητροπολιτικού Επιχειρηματικού Κέντρου στην Δυτική Είσοδο. Όμως, όπως είναι γνωστόν τοις πάσι, κανένα κτίριο δεν θεμελιώνεται πάνω σε ένα ΦΕΚ χρήσεων γης. Για να δούμε γερανούς και εργοτάξια, απαιτείται η μετάβαση από τη θεωρία της Πολεοδόμησης, στην σκληρή πραγματικότητα της Ρυμοτομίας και της Εφαρμογής. Και εδώ ακριβώς εντοπίζεται η «καταστροφική», θα έλεγε κανείς, καθυστέρηση της  οικείας δημοτικής αρχής και των συναρμόδιων υπηρεσιών.

Το επόμενο, άμεσο και αδιαπραγμάτευτο βήμα είναι η εκπόνηση και έγκριση της Πολεοδομικής Μελέτης (Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής). Δεν μιλάμε για κάποιες γενικές γραμμές, αλλά για τον ακριβή προσδιορισμό των κοινόχρηστων χώρων, των οικοδομικών τετράγωνων, των αναπροσαρμοσμένων ιδιοκτησιών και των σχετικών τους δικτύων. Ωστόσο, το πραγματικό «ναρκοπέδιο», το οποίο η διοίκηση είναι προφανές ότι φοβάται να διαβεί, είναι η Πράξη Εφαρμογής. Χωρίς κυρωμένη Πράξη Εφαρμογής, η περιοχή των Λαχανόκηπων είναι «πολεοδομικά νεκρή». Η διαδικασία αυτή, κατά την οποία υπολογίζονται οι «εισφορές σε γη και χρήμα» των ιδιοκτητών για τη δημιουργία των απαραίτητων υποδομών, αποτελεί το «Γόρδιο Δεσμό» της ελληνικής πολεοδομικής νομοθεσίας. Εδώ κρίνεται η ικανότητα κάθε κρατικής μηχανής. Η αδράνεια στην προκήρυξη και ανάθεση αυτών των μελετών είναι αδικαιολόγητη. Κάθε μήνας που περνάει χωρίς ανάδοχο Μελετητή για την Πράξη Εφαρμογής, μεταφράζεται σε τουλάχιστον ένα εξάμηνο καθυστέρησης στην τελική επένδυση, λόγω των αναπόφευκτων ενστάσεων και των δικαστικών προσφυγών που θα ακολουθήσουν από τους θιγόμενους ιδιοκτήτες.

Οι ευθύνες είναι προφανές ότι δεν βαραίνουν αποκλειστικά το δημόσιο τομέα. Υπάρχει και η πλευρά των ιδιωτών (και οι Λαχανόκηποι χαρακτηρίζονται από ένα εξαιρετικά κατακερματισμένο ιδιοκτησιακό καθεστώς – με πλήθος μικροϊδιοκτητών). Το σχετικό Ελληνικό παρελθόν περιλαμβάνει αμέτρητους ιδιοκτήτες οι οποίοι προσβλέποντας υπεραξίες «λοταρίας», αρνούνταν να κατανοήσουν ότι η όποια αξιοποίηση της περιουσίας τους προϋποθέτει την καταβολή των εισφορών που τους αναλογούν. Παράλληλα φυσικά, η πολιτεία σε αυτό το σημείο οφείλει πάντα να είναι αμείλικτη στην εκκαθάριση του τοπίου από καταπατήσεις και ασαφή δικαιώματα που χρονολογούνται από την εποχή των προφορικών ανταλλαγών κτημάτων. Η κτηματολογική ωρίμανση είναι και αυτή προαπαιτούμενη, και δεν αποτελεί πολυτέλεια ή παραξενιά.

Ένα ακόμη κρίσιμο τεχνικό ζήτημα που αποσιωπάται γενικώς, είναι η περιβαλλοντική κατάσταση του υπεδάφους. Ομιλούμε για μια περιοχή με ιστορικό βεβαρημένης βιομηχανικής χρήσης, βυρσοδεψείων και εγκαταστάσεων πετρελαιοειδών. Πριν πέσει το πρώτο κυβικό σκυροδέματος, απαιτείται πιστοποιημένη εξυγίανση του εδάφους. Υπάρχουν άραγε μελέτες περιβαλλοντικής αποκατάστασης; Ποιος φορέας έχει αναλάβει να χαρτογραφήσει τα ρυπαντικά φορτία ώστε να μην βρεθούν οι υποψήφιοι επενδυτές προ εκπλήξεως; Η σιωπή των αρχών στο θέμα αυτό είναι εξίσου ανησυχητική και δημιουργεί περαιτέρω πεδίο αβεβαιότητας για τα σοβαρά ξένα και εγχώρια χαρτοφυλάκια που εξετάζουν την περιοχή.

Παρόλα τα ως άνω δεδομένα, μέσα σε αυτό το περίεργο τέλμα, υπάρχει φως, και αυτό προέρχεται από συγκεκριμένες ιδιωτικές πρωτοβουλίες που δείχνουν το δρόμο. Το Hub 26, η ανάπλαση του συγκροτήματος ΦΙΞ, και τα δύο έργα της Dimand, ακριβώς στην παρυφή της περιοχής ενδιαφέροντος, λειτουργεί ως ο «πολιορκητικός κριός» της προσδοκώμενης ανάπτυξης. Εκεί αποδείχθηκε πως όταν υπάρχει τεχνοκρατική επάρκεια και χρήση κατάλληλων εργαλείων (όπως τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που παρακάμπτουν εν μέρει τη γραφειοκρατική αγκύλωση), τα αποτελέσματα είναι θετικά. Το ΦΙΞ δεν είναι απλώς ένα έργο. Θα μπορούσε να είναι η απόδειξη ότι η Δυτική Είσοδος μπορεί να μεταμορφωθεί. Όμως, μία ή δύο επενδύσεις, όσο εμβληματικές κι αν είναι, δεν αρκούν για να τραβήξουν όλο το κάρο. Χρειάζεται συνολική Συνέργεια.

Ποιο θα μπορούσε να είναι λοιπόν ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα, εάν θέλουμε να είμαστε ειλικρινείς με τους πολίτες και την αγορά; Εάν ο Δήμος Θεσσαλονίκης προχωρήσει άμεσα -εντός του τρέχοντος εξαμήνου- στην προκήρυξη της μελέτης Πράξης Εφαρμογής, μιλάμε για μια διαδικασία ανάθεσης η οποία θα διαρκέσει τουλάχιστον 8-12 μήνες. Η εκπόνηση της μελέτης, οι αναρτήσεις, η εκδίκαση των ενστάσεων και η τελική κύρωση από την Περιφέρεια, είναι μια διαδικασία που στο πιο αισιόδοξο σενάριο απαιτεί 4 με 5 έτη. Αυτό μας φέρνει στο 2030 τουλάχιστον, για να δούμε καθαρά, άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα, έτοιμα προς έκδοση Αδειών Δόμησης. Οποιαδήποτε άλλη υπόσχεση για συντομότερη «ανάπτυξη» αποτελεί ευθύ πολιτικό λαϊκισμό.

Στο μεσοδιάστημα, η Περιφέρεια και οι Οργανισμοί Κοινής Ωφέλειας, οφείλουν να σχεδιάσουν και να αρχίσουν να υλοποιούν όλα τα σχετικά δίκτυα υποδομής. Δεν νοείται ανάπτυξη επιχειρηματικού κέντρου χωρίς σύγχρονα δίκτυα οπτικών ινών, χωρίς επαρκείς υποσταθμούς μέσης τάσης, χωρίς αντιπλημμυρική θωράκιση σε μια περιοχή που βρίσκεται στο επίπεδο της θάλασσας. Η ανάπτυξη των δικτύων πρέπει να τρέξει παράλληλα με την Πράξη Εφαρμογής, όχι κατόπιν αυτής.

Συμπερασματικά, οι Λαχανόκηποι δεν έχουν ανάγκη από άλλα οράματα. Έχουν χορτάσει από μακέτες και δελτία τύπου. Αυτό που λείπει είναι τεχνοκρατικός συντονισμός και πολιτική βούληση, χωρίς τον φόβο να «σπάσουν αυγά». Η «μπάλα» βρίσκεται πλέον σχεδόν αποκλειστικά στο γήπεδο του Δήμου Θεσσαλονίκης. Η μηχανή πρέπει να πάρει μπρος τώρα. Κάθε ημέρα καθυστέρησης στην εκκίνηση της Πράξης Εφαρμογής στερεί από την πόλη δυνητικά εκατομμύρια ευρώ επενδύσεων, χιλιάδες θέσεις εργασίας και την ευκαιρία να αποκτήσει επιτέλους μια Δυτική Είσοδο αντάξια της ιστορίας και του μεγέθους της. Η περίοδος χάριτος προφανώς τελείωσε με την ψήφιση του ΓΠΣ το 2024. Τώρα πλέον μετράμε την αποτελεσματικότητα. Και μέχρι στιγμής, το σκορ είναι μηδέν. Αν δεν υπάρξει άμεση κινητοποίηση εντός του 2026 για τις ρυμοτομικές εφαρμογές, κινδυνεύουμε να μετατρέψουμε και αυτό το «φιλέτο» της Θεσσαλονίκης σε ένα ακόμη μνημείο γραφειοκρατικής αποτυχίας για άλλη μία δεκαετία. Η αγορά και ο τεχνικός κόσμος είναι έτοιμοι. Οι αρμόδιοι;

Δυτική Θεσσαλονίκη: Ανάμεσα σε μπάζα, σκιές και σιωπή οι Λαχανόκηποι (ΦΩΤΟ)