Κόκκινα δάνεια και servicers: Τι αλλάζουν οι νέες ρυθμίσεις για τις οφειλές και τους πλειστηριασμούς
Πότε επανυπολογίζεται το χρέος, ποιοι δικαιούνται σταθερό επιτόκιο 3% και τι μπορεί να κάνει ο δανειολήπτης όταν του ζητούν προκαταβολή ή του επιδίδουν κατασχετήρια έκθεση
theopinion 
Αρθρογραφεί στο TheOpinion ο δικηγόρος, LLM, ΜΔΕ, Αλέξανδρος Δ. Βαρτζόπουλος
Έχεις πληρώσει χρόνια ένα δάνειο, έχεις περάσει από δύο ρυθμίσεις και ο servicer εξακολουθεί να σου εμφανίζει ένα υπόλοιπο που δεν μπορείς να εξηγήσεις. Ή τηρείς τη ρύθμισή σου και, παρόλα αυτά, σου επιδίδεται διαταγή πληρωμής. Σε αυτές τις δύο περιπτώσεις, οι διατάξεις που ψήφισε η Βουλή στις 5 Νοεμβρίου 2026 προβλέπουν διαφορετικά εργαλεία. Στην πρώτη, μπορείς να ελέγξεις πώς διαμορφώθηκε η οφειλή και αν πρέπει να επανυπολογιστεί. Στη δεύτερη, μπορείς να εξετάσεις αν η ενέργεια του πιστωτή παραβιάζει την προστασία της ενεργής ρύθμισης.
- Πανωτόκια: ο πιστωτής οφείλει να επανυπολογίσει την απαίτηση
Με το νέο άρθρο 37Β του ν. 5072/2023, τα ανώτατα όρια του άρθρου 39 του ν. 3259/2004 επεκτείνονται πέρα από τους παλαιούς περιορισμούς εφαρμογής. Ο γενικός κανόνας θέτει όριο το τριπλάσιο του ληφθέντος κεφαλαίου, με ειδική βάση για τους αλληλόχρεους λογαριασμούς και με διατήρηση των ειδικότερων χαμηλότερων ορίων όπου εφαρμόζονται. Η διάταξη αφορά οφειλές που βρίσκονται σε καθυστέρηση τουλάχιστον 90 ημερών κατά την έναρξη ισχύος της ή φτάνουν σε αυτό το στάδιο μεταγενέστερα.
Ο επανυπολογισμός γίνεται μία φορά, αυτοδικαίως, χωρίς αίτηση του οφειλέτη ή του εγγυητή. Για τις υφιστάμενες απαιτήσεις προβλέπεται εξάμηνη προθεσμία από την έναρξη ισχύος. Στον υπολογισμό λαμβάνονται υπόψη οι πληρωμές που έχουν ήδη γίνει, ακόμη και μέσω παλαιότερης ρύθμισης ή αναγκαστικής εκτέλεσης. Οι πληρωμές αυτές επηρεάζουν το ανεξόφλητο υπόλοιπο, ενώ η διάταξη αποκλείει την επιστροφή τους.
Αν υπάρχει ήδη διαταγή πληρωμής ή κατάσχεση, ο έλεγχος έχει ακόμη μεγαλύτερη σημασία. Για απαίτηση που υπάγεται στη νέα διάταξη, η εκτέλεση μπορεί να συνεχιστεί μόνο για το ποσό που προκύπτει από τον νόμιμο επανυπολογισμό. Όταν έχει ήδη επιδοθεί κατασχετήρια έκθεση, προβλέπεται ειδική διαδικασία περιορισμού του ποσού. Αν έχει οριστεί πλειστηριασμός, έλεγξε αμέσως τα έγγραφα της εκτέλεσης και τις προθεσμίες σου, παράλληλα με τον έλεγχο του υπολοίπου.
- Ο servicer έχει 45 ημέρες για να δώσει τα στοιχεία της οφειλής
Το νέο άρθρο 37Α του ν. 5072/2023 δίνει στον δανειολήπτη δικαίωμα να ζητήσει δωρεάν τη σύμβαση και τις τροποποιήσεις της, το αναλυτικό ιστορικό πληρωμών, τον τρόπο υπολογισμού του επιτοκίου και την ανάλυση του υπολοίπου σε κεφάλαιο, τόκους και λοιπές επιβαρύνσεις. Αν περάσουν 45 ημέρες χωρίς πλήρη και προσήκουσα ανταπόκριση, η απαίτηση παύει να παράγει συμβατικούς τόκους και τόκους υπερημερίας. Η τοκοφορία επανεκκινεί την επομένη της πλήρους χορήγησης των στοιχείων.
Στο αίτημά σου, δήλωσε ταχυδρομική και ηλεκτρονική διεύθυνση και κράτησε αποδεικτικό της υποβολής. Αν ο servicer σε παραπέμψει στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του, έλεγξε αν μπορείς πράγματι να βρεις εκεί τις συμβάσεις, τις πληρωμές και την ανάλυση των χρεώσεων. Αυτά είναι τα έγγραφα που επιτρέπουν να ελεγχθεί ο λογαριασμός.
- Όσο τηρείς τη ρύθμιση, ο πιστωτής οφείλει να την τηρεί κι αυτός
Το νέο άρθρο 37Γ του ν. 5072/2023 απαγορεύει, όσο τηρείται ενεργή ρύθμιση, την καταγγελία της, την έκδοση ή εκτέλεση διαταγής πληρωμής, την κατάσχεση και την επίσπευση ή συνέχιση πλειστηριασμού. Η προστασία καλύπτει και την περίπτωση όπου μια δόση έμεινε απλήρωτη αποκλειστικά επειδή ο πιστωτής ή ο διαχειριστής δεν χορήγησε τα αναγκαία στοιχεία για την πληρωμή της.
Η παράβαση έχει συγκεκριμένες συνέπειες. Προβλέπονται αυτοδίκαιη ακυρότητα της πράξης, πίστωση ίση με πέντε μηνιαίες δόσεις και παράταση της ρύθμισης κατά πέντε δόσεις χωρίς πρόσθετη επιβάρυνση. Για πλειστηριασμό που έχει ήδη διενεργηθεί, η ακύρωση απαιτεί δικαστική απόφαση έπειτα από εμπρόθεσμη ανακοπή κατά το άρθρο 933 ΚΠολΔ. Αν σου επιδοθεί έγγραφο ενώ πληρώνεις τη ρύθμιση, συγκέντρωσε τη συμφωνία, τις αποδείξεις πληρωμών και την έκθεση επίδοσης. Από αυτά μπορεί να κριθεί ποια ενέργεια χρειάζεται και πόσο χρόνο έχεις.
- Πριν από τον πλειστηριασμό, η πρόταση ρύθμισης πρέπει να είναι βιώσιμη και τεκμηριωμένη
Η έγγραφη πρόταση τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τον πλειστηριασμό προβλεπόταν ήδη στο άρθρο 182 του ν. 5193/2025. Αυτό που προσθέτει η Βουλή είναι συγκεκριμένο περιεχόμενο. Η πρόταση πρέπει να στηρίζεται στην ικανότητα αποπληρωμής και στην περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη, με συνεκτίμηση του ποσού που θα ανακτούσε ο πιστωτής από τη ρευστοποίηση. Η υποχρέωση αφορά άπαξ τον πρώτο πλειστηριασμό που εμπίπτει στη διάταξη. Για επαναληπτικό πλειστηριασμό ή δήλωση συνέχισης χρειάζεται χωριστός έλεγχος.
Αν η προκαταβολή εξαντλεί τις οικονομίες σου ή η δόση υπερβαίνει όσα σου μένουν μετά τις βασικές δαπάνες, ζήτησε γραπτώς ποια εισοδήματα, έξοδα και περιουσιακά στοιχεία χρησιμοποιήθηκαν για να προκύψει η πρόταση. Κράτησε και τα δικαιολογητικά που έστειλες. Η εγγραφή στο σύστημα προσωποποιημένης πληροφόρησης και η ανταπόκριση στα αιτήματα για οικονομικά στοιχεία μπορεί να έχουν σημασία για το αν ο πιστωτής όφειλε να υποβάλει πρόταση.
- Στη νέα διμερή ρύθμιση, η προκαταβολή έχει όριο 15%
Η ειδική διμερής διαδικασία των άρθρων 63Α έως 63ΙΣΤ του ν. 5072/2023 προβλέπεται να αρχίσει τρεις μήνες μετά τη δημοσίευση σε ΦΕΚ. Από την υποβολή πλήρους φακέλου, ο δανειστής έχει κατά κανόνα τρεις μήνες για να διατυπώσει τεκμηριωμένη πρόταση ή αιτιολογημένη απόρριψη. Ο οφειλέτης έχει έναν μήνα από την κοινοποίηση της πρότασης για να την αποδεχθεί, να την απορρίψει ή να υποβάλει αιτιολογημένη αντιπρόταση. Η διαδικασία έχει ανώτατη διάρκεια έξι μηνών από την πλήρη αίτηση, με ειδικούς κανόνες για την αναστολή προθεσμιών.
Το 15% υπολογίζεται επί του κεφαλαίου όπως διαμορφώνεται μετά την πρόταση ρύθμισης, στο πλαίσιο της συγκεκριμένης διαδικασίας. Ο δανειστής μπορεί να μειώσει ή να παραλείψει την προκαταβολή, συνεκτιμώντας, μεταξύ άλλων, ιδιαίτερη οικονομική δυσχέρεια ή προβλήματα υγείας. Πριν υπογράψεις, δες τι θα έχεις πληρώσει μέχρι το τέλος και τι συμβαίνει αν η ρύθμιση χαθεί. Το ψηφισμένο άρθρο 63Ε επιτρέπει καταγγελία όταν οι καθυστερούμενες καταβολές υπερβαίνουν συνολικά την αξία τριών δόσεων. Τότε αναβιώνει η προ της ρύθμισης απαίτηση, με αφαίρεση όσων καταβλήθηκαν στο πλαίσιό της.
- Σταθερό 3% για συγκεκριμένες ρυθμίσεις του εξωδικαστικού
Το άρθρο 366 προβλέπει σταθερό ετήσιο επιτόκιο 3% για όλη τη διάρκεια της ρύθμισης οφειλών προς χρηματοδοτικούς φορείς μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού. Αφορά όσους διαθέτουν βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη και όσους εμπίπτουν στην ειδική κατηγορία επιλέξιμων οφειλετών του άρθρου 14 παρ. 3 περ. β΄ του ν. 4738/2020. Η διάταξη καταλαμβάνει και ενεργές συμβάσεις αναδιάρθρωσης για καταβολές από την 1η Δεκεμβρίου 2026. Τα ήδη καταβληθέντα ποσά δεν επιστρέφονται ούτε συμψηφίζονται με μελλοντικές καταβολές. Αν έχεις ήδη ρύθμιση, ζήτησε το επικαιροποιημένο πρόγραμμα αποπληρωμής και έλεγξε αν το επιτόκιο που εφαρμόζεται στις δόσεις σου αντιστοιχεί στην κατηγορία σου.
- Αυστηρότερη εποπτεία των servicers
Το ψηφισμένο πλαίσιο ενισχύει τις υποχρεώσεις διαφάνειας και συνεργασίας με τον Ελληνικό Χρηματοοικονομικό Μεσολαβητή και προβλέπει ανεξάρτητους διαχειριστικούς ελέγχους σε συγκεκριμένα χαρτοφυλάκια με εγγύηση του Δημοσίου. Το άρθρο 367 αυξάνει σε 5 εκατ. ευρώ το ανώτατο διοικητικό πρόστιμο της συγκεκριμένης διάταξης του άρθρου 27 του ν. 5072/2023. Για τον δανειολήπτη, η καταγγελία για εποπτικό έλεγχο και η δικαστική προστασία υπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς. Αν εκκρεμεί πράξη αναγκαστικής εκτέλεσης, η δικαστική προθεσμία πρέπει να ελεγχθεί αυτοτελώς.
Αν εξετάζεις νέα ρύθμιση, συγκέντρωσε τη σύμβαση, τις προηγούμενες ρυθμίσεις, τις πληρωμές σου και την τελευταία γραπτή πρόταση. Αν έχει ήδη γίνει επίδοση, ξεκίνα από όσα σου παρέδωσε ο δικαστικός επιμελητής και την ημερομηνία επίδοσης. Με αυτά τα στοιχεία, μια πρώτη νομική αξιολόγηση μπορεί να απαντήσει στα ερωτήματα που επηρεάζουν την απόφασή σου. Αν το υπόλοιπο πρέπει να επανυπολογιστεί, αν η πρόταση μπορεί να τηρηθεί με το εισόδημά σου και αν υπάρχει δικαστική προθεσμία που τρέχει.
