Η μεγάλη αλλαγή που έρχεται στα ενοίκια

Μία συνήθεια δεκαετιών οδεύει προς το τέλος της αφού από 1η Απριλίου μπαίνει τέλος σε μία πρακτική της πληρωμής ενοικίων «στο χέρι». Έτσι, από την 1η Απριλίου  η πληρωμή των ενοικίων θα γίνεται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού.

Η αλλαγή αυτή στοχεύει στη φορολογική διαφάνεια και στην καταπολέμηση της φοροδιαφυγής, ενώ οι παραβάτες κινδυνεύουν να χάσουν φορολογικά οφέλη ή επιδόματα που σχετίζονται με την κατοικία.

«Οι παραδοσιακές συναλλαγές με μετρητά χέρι με χέρι παύουν πλέον να αποτελούν νόμιμο τρόπο εξόφλησης του μισθώματος. Η κίνηση αυτή δίνει τη δυνατότητα στην ΑΑΔΕ να πραγματοποιεί αυτόματες διασταυρώσεις, συγκρίνοντας τα δηλωμένα ποσά στα μισθωτήρια συμβόλαια με τις πραγματικές τραπεζικές κινήσεις», αναφέρει στο TheOpinion, o αναπληρωτής Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Φίλιππος Προγιόπουλος.

«Για τους πολίτες, η συμμόρφωση δεν αποτελεί μόνο μια γραφειοκρατική υποχρέωση, αλλά και προϋπόθεση για τη διατήρηση δικαιωμάτων. Οι ενοικιαστές που δεν θα ακολουθήσουν τη νέα διαδικασία κινδυνεύουν να χάσουν σημαντικές παροχές, ενώ για τους ιδιοκτήτες, η σωστή δήλωση των τραπεζικών λογαριασμών στην ΑΑΔΕ είναι επιβεβλημένη για την αποφυγή προβλημάτων», συμπληρώνει.

Ο αναπληρωτής Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, δίνει τα βασικά σημεία που πρέπει να γνωρίζουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές σχετικά με τις αλλαγές:

• Τέλος στα μετρητά: Η καταβολή ενοικίου «στο χέρι» δεν επιτρέπεται. Όλες οι πληρωμές πρέπει να γίνονται μέσω τράπεζας (έμβασμα, κατάθεση, e-banking).
• Τραπεζικό παραστατικό ως απόδειξη: Μόνο η τραπεζική κίνηση αναγνωρίζεται επίσημα ως απόδειξη καταβολής ενοικίου.
• Καθαρός λογαριασμός: Ο IBAN πρέπει να ανήκει στον ιδιοκτήτη και να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ.
• Κίνδυνος απώλειας παροχών: Οι πληρωμές «στο χέρι» αποκλείουν τον ενοικιαστή από κοινωνικά επιδόματα και το ετήσιο «δώρο» ενοικίου.
• Προστασία του ιδιοκτήτη: Αν ο ενοικιαστής αρνείται να πληρώσει μέσω τράπεζας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ξεκινήσει νομικές ενέργειες, όπως έξωση.
• Συνιδιοκτησία: Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώνει τον δικό του IBAN για να εισπράττει το μερίδιο του.
• Αυτόματος έλεγχος από ΑΑΔΕ: Το κράτος θα διασταυρώνει σε πραγματικό χρόνο τα ποσά που αναγράφονται στο συμβόλαιο με τις τραπεζικές κινήσεις, περιορίζοντας τη φοροδιαφυγή.

Ο φόβος για… κρυφές χρεώσεις

«Υπάρχουν ορισμένοι κίνδυνοι από την υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή των ενοικίων», τονίζει ο κ. Προγιόπουλος. «Μπορεί να υπάρξουν “κρυφές” αυξήσεις ενοικίων, καθώς οι ιδιοκτήτες, υποχρεωμένοι να δηλώσουν το πραγματικό ποσό στην εφορία και να πληρώσουν τον αντίστοιχο φόρο, ενδέχεται να μετακυλήσουν το κόστος στον ενοικιαστή. Επιπλέον, η ανάγκη απόλυτης ταύτισης των στοιχείων IBAN, ονόματα ιδιοκτητών, συμβόλαιο, μπορεί να δημιουργήσει γραφειοκρατικά “κολλήματα”, ειδικά σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας ή κληρονομικών ακινήτων. Υπάρχει επίσης ο κίνδυνος αποκλεισμού ευάλωτων ομάδων, όπως ηλικιωμένων ή ατόμων μη εξοικειωμένων με την τεχνολογία, αλλά και η πιθανότητα δημιουργίας “γκρίζας” αγοράς, με παράτυπες συμφωνίες εκτός επίσημων καναλιών, γεγονός που θα επιβαρύνει την ήδη πιεσμένη στεγαστική αγορά», εξηγεί.

«Η πρωτοβουλία κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση όσον αφορά την ψηφιοποίηση και τη φορολογική δικαιοσύνη. Ωστόσο, η επιτυχία της θα εξαρτηθεί από το πόσο ομαλά θα γίνει η μετάβαση για τους πολίτες και αν τα έσοδα που θα προκύψουν από την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής θα επιστρέψουν στους πολίτες μέσω στοχευμένων μέτρων στήριξης για τη στέγαση», καταλήγει ο κ. Προγιόπουλος.

Η εγκύκλιος της  ΠΟΜΙΔΑ για την υποχρεωτική τραπεζική καταβολή των ενοικίων

Την υποχρεωτική τραπεζική καταβολή των ενοικίων κάθε είδους ακινήτων  ήδη από την 1η Ιανουαρίου προβλέπει το άρθρο 210 του νόμου 5222/2025  του Υπουργείου Οικονομικών.

Ως κύρωση σε βάρος των ιδιοκτητών για την μη τραπεζική καταβολή των ενοικίων από τους ενοικιαστές τους προβλέπεται η αποστέρησή τους από τη νόμιμη έκπτωση -5% επί των ενοικίων (μεσοσταθμικά του 50% ενός μηνιαίου ενοικίου) λόγω ζημιών και αποσβέσεων των ακινήτων τους. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η κύρωση σε βάρος των ενοικιαστών που δεν καταβάλουν τραπεζικά τα ενοίκια κατοικιών προβλέπεται η αποστέρησή τους από το ετήσιο επίδομα ενός ενοικίου (ήτοι 100% ενός μηνιαίου ενοικίου) που θα καταβάλλεται κάθε Νοέμβριο, αλλά και από κάθε ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις.

Τα επτά  SOS

1. Σε όλα τα νέα ή κατά παράταση μισθωτήρια συμφωνητικά, αλλά και στις αρχικές ή τροποποιητικές δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ, ο κλασικός όρος περί του τόπου, τρόπου και χρόνου καταβολής του μισθώματος να συμπληρώνεται με τον όρο καταβολής μέσω τραπέζης και την αναγραφή του σχετικού ΙΒΑΝ.

2. Η κατάθεση των μισθωμάτων θα πρέπει από 1η Απριλίου 2026 να γίνεται σε τραπεζικό λογαριασμό που θα είναι στο όνομα του εκμισθωτή και όχι πλέον οποιουδήποτε τρίτου (π.χ. πληρεξουσίου του, συγγενούς του, δικηγόρου του, εταιρείας διαχείρισης ακινήτων κ.λπ.) ώστε να είναι δυνατή η επιβεβαίωση της τραπεζικής καταβολής των ενοικίων προς τον εκμισθωτή.

3. Ο εκμισθωτής θα πρέπει να γνωστοποιήσει τον αριθμό του λογαριασμού αυτού διαδικτυακά στην ΑΑΔΕ μέσω διαδικασίας που θα οριστεί με σχετική εγκύκλιο.

4. Αν η κατάθεση των μισθωμάτων γίνεται σε κοινό τραπεζικό λογαριασμό, το όνομα του εκμισθωτή θα πρέπει να είναι πρώτο μεταξύ των ονομάτων των συνδικαιούχων του λογαριασμού για να είναι ευκολότερη η διασταύρωση των στοιχείων από την ΑΑΔΕ.

5. Σε περίπτωση ύπαρξης πολλών συνεκμισθωτών, ο καθένας τους θα πρέπει να γνωστοποιήσει στο μισθωτήριο συμφωνητικό (ή τη δήλωση της ΑΑΔΕ) τον δικό του λογαριασμό, με το όνομά του ως πρώτο δικαιούχο, όπου θα κατατίθεται το ποσό που του αντιστοιχεί, εκτός αν με την αναμενόμενη σχετική υπουργική απόφαση ρητά οριστεί ότι μισθώματα που οφείλονται σε πολλούς συνεκμισθωτές – συνιδιοκτήτες θα μπορεί έγκυρα να καταβάλλονται σε κοινό λογαριασμό τους.

6. Οι εκμισθωτές θα πρέπει να ζητούν από τους ενοικιαστές τους την καταβολή και των 12 μηνιαίων μισθωμάτων εντός του ίδιου οικονομικού έτους, ώστε να προκύπτει ότι όλα τα μηνιαία μισθώματα καταβλήθηκαν τραπεζικά, διαφορετικά θα κινδυνεύουν με απώλεια της νόμιμης έκπτωσης.

7. Το ισχύον ακατάσχετο όριο των 1.250 ευρώ από τραπεζικό λογαριασμό για ποσά που προέρχονται από μισθούς ή συντάξεις δεν καλύπτει τα ποσά που προέρχονται από μισθώματα, εκτός αν ο λογαριασμός αυτός είναι λογαριασμός «περιοδικής πίστωσης» (για μισθούς, συντάξεις και ενοίκια) και έχει εκ των προτέρων δηλωθεί ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ ως «μοναδικός ακατάσχετος». Γι’ αυτό οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες – εκμισθωτές ακινήτων θα πρέπει να σπεύσουν να προβούν στην ανωτέρω δήλωση στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ. Αν μάλιστα πρόκειται για κοινό λογαριασμό, η δήλωση για το ακατάσχετο πρέπει να γίνει από κάθε συνδικαιούχο ξεχωριστά ώστε να ισχύσει για όλους.