Αυθαίρετα, συνενώσεις διαμερισμάτων και οικοδομικές άδειες: Τι αλλάζει με το νέο νομοσχέδιο

Το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας φέρνει αλλαγές στην τακτοποίηση συγκεκριμένων αυθαιρέτων, στη λειτουργική συνένωση γειτονικών ιδιοκτησιών και στις οικοδομικές εργασίες μικρής κλίμακας. Το σχέδιο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου 2026 και περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, ρυθμίσεις για την Κατηγορία 5, το όριο των 25.000 ευρώ για οικοδομικές εργασίες και την επιτάχυνση της μετεγκατάστασης των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων από τον Υμηττό.

Οι παρεμβάσεις αφορούν ιδιοκτήτες κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων, αλλά και δημόσιες υποδομές. Ωστόσο, πρόκειται για νομοσχέδιο υπό διαβούλευση και όχι για ένα σύνολο ρυθμίσεων που πρέπει να θεωρούνται ήδη οριστικά εφαρμοστέες.

Τι αλλάζει στα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5;

Η γενική δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων της Κατηγορίας 5 παραμένει κλειστή από το φθινόπωρο του 2020. Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία δεν προβλέπει γενική επαναφορά της, αλλά διευρύνει τις περιπτώσεις που μπορούν να υπαχθούν σε καθεστώς τακτοποίησης. Στην Κατηγορία 5 περιλαμβάνονται ακίνητα με σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις, όπως κτίσματα χωρίς οικοδομική άδεια ή κατασκευές με μεγάλες υπερβάσεις στους όρους δόμησης.

Το σχέδιο προβλέπει δύο νέες περιπτώσεις:

•  Ακίνητα με παλαιότερες δηλώσεις αυθαιρέτων: Αφορά δηλώσεις που είχαν υποβληθεί με τους νόμους 4014/2011 και 4178/2013 και μεταφέρονται στο πλαίσιο του νόμου 4495/2017 ή του νέου Κώδικα.
• Κτίρια δημόσιου και κοινωφελούς χαρακτήρα: Περιλαμβάνονται σχολεία, δημοτικοί παιδικοί σταθμοί, κτίρια της Κτιριακές Υποδομές Α.Ε., δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις και δομές κοινωνικής πρόνοιας.

Η ακριβής εφαρμογή της σχετικής διάταξης χρειάζεται προσοχή, καθώς στο κείμενο του νομοσχεδίου επισημαίνεται πιθανή ασάφεια ως προς την προθεσμία που συνδέεται με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Μπορούν να ενωθούν διαμερίσματα από διαφορετικές πολυκατοικίες;

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τη λειτουργική ενοποίηση γειτονικών ιδιοκτησιών. Με τη νέα ρύθμιση, η δυνατότητα αυτή δεν περιορίζεται πλέον σε ιδιοκτησίες που βρίσκονται στο ίδιο κτίριο.

Εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις, δύο όμορες ή εφαπτόμενες ιδιοκτησίες μπορούν να λειτουργούν ως ενιαίος χώρος ακόμη κι αν βρίσκονται σε διαφορετικά κτίρια ή γεωτεμάχια.

Η δυνατότητα αφορά, για παράδειγμα, δύο γειτονικά διαμερίσματα που βρίσκονται σε διαφορετικές πολυκατοικίες, αλλά και καταστήματα ή επαγγελματικούς χώρους που εφάπτονται.

Ποια συναίνεση απαιτείται;

Το νομοσχέδιο προβλέπει ως βασικό όριο συναίνεσης το 67% των ιδιοκτητών ανά διηρημένη ιδιοκτησία που ενοποιείται, ακόμη και αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας ή η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας προβλέπει διαφορετικά.

Παράλληλα, βασική προϋπόθεση παραμένει η στατική επάρκεια. Εάν απαιτούνται ενισχύσεις στον φέροντα οργανισμό, προβλέπεται η δυνατότητα εκτέλεσής τους με δαπάνη των ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών, υπό τους όρους της ρύθμισης.

Η ενοποίηση δεν είναι απαραίτητα μόνιμη, καθώς προβλέπεται η δυνατότητα επαναδιαχωρισμού των χώρων και αποκατάστασης της προηγούμενης λειτουργικής κατάστασης.

Τι αλλάζει στο όριο των 25.000 ευρώ για τις οικοδομικές εργασίες;

Το νομοσχέδιο τροποποιεί τους κανόνες για το ποιες εργασίες μπορούν να πραγματοποιούνται με Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) και πότε απαιτείται κανονική οικοδομική άδεια.

Η βασική αλλαγή αφορά τις εξαιρέσεις από το οικονομικό όριο των 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

Η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης προστίθεται στις εργασίες που μπορούν να πραγματοποιούνται με ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως προϋπολογισμού.

Αντίθετα, τα προστεγάσματα και τα στέγαστρα παύουν να εξαιρούνται από το συγκεκριμένο όριο και επιστρέφουν στον γενικό κανόνα. Εφόσον ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ, απαιτείται οικοδομική άδεια, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά από ειδικότερη διάταξη.

Τα φωτοβολταϊκά και οι ανεμογεννήτριες παραμένουν στις εξαιρέσεις. Το νομοσχέδιο προβλέπει, επίσης, ειδική μεταχείριση για ορισμένα ακίνητα της ΔΥΠΑ που συνδέονται με συμβάσεις στρατηγικής σημασίας ή χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Πώς επιταχύνεται η μετεγκατάσταση των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων;

Το σχέδιο περιλαμβάνει ειδικές διαδικασίες για την αδειοδότηση υφιστάμενων και νέων εγκαταστάσεων των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων στο Λαύριο και στα Δερβενοχώρια Βοιωτίας.

Στόχος είναι να προχωρήσει ταχύτερα η μετεγκατάσταση των εγκαταστάσεων από τον Υμηττό, ώστε να απελευθερωθεί η έκταση για την ανάπτυξη του Κυβερνητικού Πάρκου «Ανδρέας Λεντάκης».

Για την επιτάχυνση της διαδικασίας προβλέπονται συγκεκριμένες προθεσμίες. Τα αιτήματα εξαίρεσης από την περιβαλλοντική αδειοδότηση θα εξετάζονται κατά προτεραιότητα και, εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης, η απόφαση θα πρέπει να εκδίδεται εντός 30 ημερών. Η ειδική άδεια των βιομηχανικών εγκαταστάσεων προβλέπεται να εκδίδεται μέσα σε 20 ημέρες, ενώ αντίστοιχη προθεσμία τίθεται για τη σχετική γνωμοδότηση του αρμόδιου συμβουλίου.

Οι προβλέψεις για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς διατηρούνται. Πριν από τις εκσκαφές απαιτείται ενημέρωση της αρμόδιας αρχαιολογικής υπηρεσίας και, σε περίπτωση εντοπισμού αρχαιοτήτων, οι εργασίες διακόπτονται.

Τι προβλέπεται για τα φράγματα και την ΕΥΔΑΠ;

Το νομοσχέδιο διευρύνει τη δυνατότητα δωρεάν μεταβίβασης φραγμάτων και των συνοδών εγκαταστάσεών τους στην Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ. Η υφιστάμενη ρύθμιση για το φράγμα και τον ταμιευτήρα του Ευήνου επεκτείνεται, ώστε να μπορεί να καλύψει και άλλες υποδομές που έχουν κατασκευαστεί από υπηρεσίες του υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών.

Η μεταβίβαση προβλέπεται να γίνεται χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα, με κοινή υπουργική απόφαση, ενώ προβλέπονται απαλλαγές από τέλη μεταγραφής και συγκεκριμένες φορολογικές επιβαρύνσεις.

Ποιες άλλες πολεοδομικές αλλαγές περιλαμβάνονται;

Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει και πρόσθετες ρυθμίσεις για αυθαίρετες κατασκευές, οικοδομικές άδειες και πολεοδομικό σχεδιασμό. Για παραδοσιακές αυθαίρετες κατασκευές στο Δέλτα του Έβρου προβλέπεται παράταση ενός έτους, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, για την ένταξη στο ειδικό καθεστώς, χωρίς αλλαγή των προϋποθέσεων προστασίας της περιοχής.

Για κτίρια που επηρεάζονται από τις ρυθμίσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), διατηρείται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 η προβλεπόμενη προστασία από κυρώσεις και απαγόρευση δικαιοπραξιών, υπό την προϋπόθεση ότι έχει υποβληθεί εγκαίρως αίτηση επανέκδοσης της άδειας μέσω του συστήματος e-Άδειες.

Παράλληλα, τίθενται σαφέστεροι περιορισμοί στις σημειακές τροποποιήσεις ρυμοτομικών σχεδίων, ώστε να μην αξιοποιούνται κατά κανόνα για τον περιορισμό κοινόχρηστων ή αναγκαίων κοινωφελών χώρων ή για την αύξηση του ισχύοντος συντελεστή δόμησης. Τέλος, αποσαφηνίζονται διατάξεις για οικισμούς που προϋφίστανται του 1923, χωρίς να δημιουργείται νέο δικαίωμα δόμησης, καθώς και οι προϋποθέσεις έκδοσης οικοδομικής άδειας σε συγκεκριμένα πυκνοδομημένα τμήματα πολεοδομικών μελετών πριν από την ολοκλήρωση της πράξης εφαρμογής.

Πότε θα ισχύσουν οι αλλαγές;

Το νομοσχέδιο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου 2026. Επομένως, οι παραπάνω προβλέψεις αποτυπώνουν το περιεχόμενο του σχεδίου και ενδέχεται να τροποποιηθούν πριν από την ψήφιση και την έναρξη ισχύος του. Οι ιδιοκτήτες που ενδιαφέρονται για τακτοποίηση αυθαιρέτου, συνένωση ιδιοκτησιών ή έκδοση άδειας εργασιών θα πρέπει να εξετάζουν τις τελικές διατάξεις και να συμβουλεύονται τον αρμόδιο μηχανικό τους πριν προχωρήσουν σε εργασίες ή οικονομικές δεσμεύσεις.