7/52: Μία πρόταση για τα διατηρητέα με πολυϊδιοκτησία

Βλέπω ξανά και ξανά τα υπέροχα ντοκιμαντέρ «Το δέρμα της πόλης» του Χρήστου Κατσικογιώργου, μιας παραγωγής τής TV100, της δημοτικής μας τηλεόρασης. Ιστορία, γεωγραφία, τοπογραφία, μα κυρίως αγάπη για την πόλη ξεχειλίζουν από κάθε πλάνο και κάθε συζήτηση με τους καταπληκτικούς συνομιλητές του. Πολλές από τις εκπομπές αυτές επικεντρώνονται σε υπέροχα κτίρια, συχνά χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα ή νεότερα μνημεία, που διαγράφουν την ιστορία της πόλης, μα που όμως σήμερα έχουν εγκαταλειφθεί και έχουν αφεθεί στην τύχη τους.

Ένα μοτίβο, το οποίο επαναλαμβάνεται όποτε αναζητείται η αιτία που οδήγησε τα κτίρια αυτά στην εγκατάλειψη, είναι η πολυϊδιοκτησία: γενιές κληρονομικής διαδοχής, αδέλφια, πρώτα, δεύτερα, τρίτα ξαδέλφια, οδηγούν σε ένα ακίνητο με πενήντα κι εκατό ιδιοκτήτες, ο καθένας με ποσοστά ασήμαντα, κάτω του 5%, συχνά κάτω και του 1%. Πολλές φορές οι ιδιοκτήτες είναι άγνωστοι, επειδή δεν ξέρουμε αν ο τρίτος εξάδελφος στην Αυστραλία ζει, παντρεύτηκε ή έκανε παιδιά. Και δεν υπάρχει κάποιος με μεγάλο ποσοστό, ώστε να έχει και το ιδιαίτερο ενδιαφέρον για να κινήσει διαδικασίες μιας ανακαίνισης και να αναλάβει τις δαπάνες της, και μάλιστα τα αυξημένα κόστη που προκύπτουν από τον χαρακτηρισμό ενός ακινήτου ως διατηρητέου — ιδίως όταν ξέρει ότι δεν θα βρει τους άλλους συνιδιοκτήτες κάπου, για να καλύψουν τη δική τους συμμετοχή στις δαπάνες αυτές. Επίσης: για να εκδοθεί οικοδομική άδεια για τις ανακαινίσεις/επισκευές, όταν αυτές είναι εκτεταμένες (ακόμη και στις περιπτώσεις που εκδίδεται από Μηχανικό και όχι από την Πολεοδομία), πρέπει την έκδοση της άδειας να την ζητήσει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και να υπάρχει μία πλειοψηφία των συνιδιοκτητών. Πού να βρεθούν όλοι, να αποφασίσουν τι ανακαινίσεις απαιτούνται, να συμφωνήσουν με μηχανικούς που θα συντάξουν μελέτες και θα εκδώσουν οικοδομικές άδειες…

Όμως το δικαίωμα που έχουν οι μικροϊδιοκτήτες προστατεύεται από το Σύνταγμα: ένας νόμος που θα προέβλεπε, λ.χ., ότι ποσοστό 0,01% χάνεται για τον κάτοχό του χωρίς αποζημίωση και μοιράζεται υποχρεωτικά στους λοιπούς συνιδιοκτήτες, θα ήταν αντισυνταγματικός· και ένας νόμος που θα προέβλεπε ότι τίποτα δεν θα μπορούσε να γίνει αν δεν αποζημιωθούν πρώτα όλοι οι μικροϊδιοκτήτες για να παραδώσουν τα μερίδιά τους, εν είδει αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, θα ήταν πρακτικά ανεφάρμοστος. Για αυτό χρειάζεται να θεσμοθετηθεί ένας μηχανισμός, με τον οποίο η διαχείριση της οικοδομής γίνεται χωρίς να θίγονται στον πυρήνα τους τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των μικροϊδιοκτητών.

Ένας τέτοιος μηχανισμός θα μπορούσε να λειτουργήσει ως εξής: συστήνεται μία ανώνυμη εταιρεία ειδικού σκοπού (Special Purpose Vehicle, SPV) για το διατηρητέο ακίνητο. Στην εταιρεία αυτή εισφέρεται υποχρεωτικά ως κεφάλαιο το μερίδιο κάθε συνιδιοκτήτη — άρα ο ιδιοκτήτης δίνει ιδιοκτησία (ποσοστό εξ αδιαιρέτου) και παίρνει μετοχές. Επειδή η ιδιοκτησία δεν χάνεται, αλλά απλώς αλλάζει μορφή, ένας τέτοιος νόμος δεν θα είχε συνταγματικό πρόβλημα. Επιπλέον, το Δημόσιο (στην πραγματικότητα ένας εργολάβος, θα το αναλύσω στη συνέχεια) εισφέρει τις δαπάνες που απαιτούνται για την ανακαίνιση του κτιρίου και γίνεται, ουσιαστικά, ο κύριος μέτοχος.

Η εταιρεία στη συνέχεια, με πλειοψηφία το Δημόσιο και διοίκηση που ορίζεται από αυτό (δηλαδή από τον εργολάβο που ασκεί τα δικαιώματα του Δημοσίου), διαχειρίζεται το ακίνητο και το εκμεταλλεύεται, εκδίδει οικοδομικές άδειες, συμβάλλεται με κατασκευαστές, το εκμισθώνει, το παραχωρεί κλπ. Από την εκμετάλλευση αυτή ανακτώνται τα έσοδα της ανακαίνισης για το Δημόσιο (= εργολάβο). Το Δημόσιο μπορεί να κάνει squeeze-out (δηλαδή να εξαγοράσει υποχρεωτικά, σε προκαθορισμένη τιμή) μετόχους με ποσοστό κάτω του 5% σε οποιοδήποτε σημείο της διαδικασίας, ενώ και οι μέτοχοι έχουν δικαίωμα sell-out σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας. Μετά την ανάκτηση των δαπανών και ενός εύλογου κέρδους, το Δημόσιο μπορεί να διαθέσει τις μετοχές του στην ελεύθερη αγορά ή στους υπολειπόμενους μετόχους της εταιρείας, ανάλογα με τον τρόπο που θα έχει διαμορφωθεί η μετοχική σύνθεση.

Το Δημόσιο, φυσικά, δεν θα συμμετέχει με υπηρεσιακό εκπρόσωπό του στην εταιρεία που θα συστηθεί για το ακίνητο. Θα αναθέσει σε εργολάβο που θα επιλεγεί με διαγωνιστική διαδικασία (για ένα ή περισσότερα ακίνητα) το δικαίωμα να εκπροσωπεί τις μετοχές του και να τις διαχειρίζεται για λογαριασμό του Δημοσίου και να εισπράττει τα μερίσματα που θα διανέμει η εταιρεία μέχρι να ανακτηθούν οι δαπάνες (ή για ένα συγκεκριμένο διάστημα που θα ορίσει η προκήρυξη). Τα μερίσματα της εταιρείας θα προέρχονται από τα έσοδα εκμετάλλευσης του ακινήτου, εκμετάλλευσης που θα σέβεται την ιστορικότητα του κτιρίου.

Επίσης, ο εργολάβος θα αναλάβει να βρει τη χρηματοδότηση, πιθανότατα μέσω τραπεζικού δανεισμού, για την ανακαίνιση (δηλαδή για την είσοδο του Δημοσίου στην εταιρεία που θα συσταθεί), καθώς και τον επιχειρηματικό κίνδυνο που συνδέεται με την εξεύρεση χρηματοδότησης και την εκμετάλλευση του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί χωρίς καμία χρηματική επιβάρυνση του Δημοσίου. Αν τυχόν το ακίνητο δεν μπορεί, λόγω της φύσης ή της θέσης του, ή άλλων ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του, να είναι εκμεταλλεύσιμο εμπορικά, θα μπορεί να μισθώνεται από το Δημόσιο, εξασφαλίζοντας ένα έσοδο που θα καλύψει σταδιακά τις δαπάνες — έτσι θα αποφύγει την καταβολή του συνόλου των δαπανών μαζί, δρόμος που θα ακολουθούσε, αν έκανε αναγκαστική απαλλοτρίωση του ακινήτου και προκήρυσσε την ανακαίνιση ως δημόσιο έργο. Επίσης, θα έχει ως όφελος την εξοικονόμηση μισθώματος που θα έδινε σε άλλο κτίριο.

Γιατί να εμπλακεί το Δημόσιο στις υποθέσεις αυτές; Αντιστρόφως, γιατί να μην παρεμβαίνει έτσι σε κάθε υπόθεση πολυϊδιοκτησίας, ανεξαρτήτως του ακινήτου που αφορά; Ο λόγος είναι ότι το Δημόσιο παρεμβαίνει με συγκεκριμένο σκοπό: θέλει να διατηρήσει την πολιτιστική και ιστορική κληρονομιά της χώρας, του λαού μας. Ειδικά στη Θεσσαλονίκη, πολλά είναι τα κτίρια που δεν δείχνουν απλώς, αλλά αποτελούν την ίδια την ιστορία της — είναι ο ίδιος ο πολιτισμός της. Από τις βίλες στις εξοχές μέχρι την παλαιά Λαχαναγορά, βλέπουμε κτίρια που διαμόρφωσαν τον χαρακτήρα της Θεσσαλονίκης και, για τον λόγο αυτό, η Πολιτεία τα χαρακτήρισε ιστορικά.

Το επόμενο βήμα είναι να αναπτύξει έναν μηχανισμό —ίσως αυτόν που προτείνεται εδώ, ίσως έναν καλύτερο— για να προχωρήσει και στην πραγματική διάσωση και διατήρησή της. Δηλαδή, το Δημόσιο δεν μπλέκει σε ιδιωτικές διαφορές, αλλά επεμβαίνει στον βαθμό που απαιτείται για να υποστηρίξει σε πρακτικό επίπεδο ό,τι έχει κάνει σε διακηρυκτικό, με την κήρυξη ενός κτιρίου ως διατηρητέου ή ως μνημείου.

Στη στήλη αυτή κυριαρχεί η αισιοδοξία για μία Θεσσαλονίκη που θα στηρίξει την αναπτυξιακή της έκρηξη και στην εξωστρέφεια. Αλλά η εξωστρέφεια απαιτεί αυτοπεποίθηση — και η αυτοπεποίθηση προϋποθέτει την αυτογνωσία. Αν η Πολιτεία θεσπίσει έναν μηχανισμό σαν τον προτεινόμενο (ή καλύτερο!) και καταφέρει να αναδείξει ουσιαστικά τα στοιχεία της πολιτιστικής κληρονομιάς μας, η Θεσσαλονίκη, με την αδιάκοπη και πολυκύμαντη ιστορία της, θα είναι η πρώτη ωφελημένη.