Νέος φορολογικός «χάρτης» στα ακίνητα

Με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης  το νέο έτος φέρνει ένα εκτεταμένο πακέτο φορολογικών παρεμβάσεων που αφορά περισσότερους από 1,5 εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων, εκμισθωτές, αγοραστές αλλά και όσους προχωρούν σε ανακαινίσεις κατοικιών. Από την 1η Ιανουαρίου τέθηκαν σε ισχύ όλα τα μέτρα που είχαν ανακοινωθεί εντός του 2025, μεταβάλλοντας ουσιαστικά το φορολογικό τοπίο της ακίνητης περιουσίας.

Οι παρεμβάσεις καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα: από τη μείωση των συντελεστών φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια και το «κούρεμα» του ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιοκτητών, έως το «πάγωμα» του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων, την αναστολή του φόρου υπεραξίας, τις γενναίες εκπτώσεις φόρου για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις, αλλά και τη σημαντική μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης.

Μειωμένος φόρος στα εισοδήματα από ενοίκια

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τη φορολόγηση των ενοικίων για 161.587 ιδιοκτήτες με ετήσιο εισόδημα άνω των 12.000 ευρώ. Ο νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% (αντί 35%) για εισοδήματα από 12.001 έως 24.000 ευρώ οδηγεί σε ελαφρύνσεις που φθάνουν ή και ξεπερνούν τα 1.300 ευρώ ετησίως.

Η νέα κλίμακα διαμορφώνεται ως εξής:

• έως 12.000 ευρώ: 15%
• 12.001 – 24.000 ευρώ: 25%
• 24.001 – 35.000 ευρώ: 35%
• άνω των 35.001 ευρώ: 45%

Τα οφέλη είναι απτά. Για εισόδημα 15.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται κατά 300 ευρώ, για 20.000 ευρώ κατά 800 ευρώ, ενώ για εισοδήματα 40.000 ευρώ η ελάφρυνση φθάνει τα 1.300 ευρώ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία των περσινών δηλώσεων, περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια άνω των 8,5 δισ. ευρώ ετησίως. Το 87% δηλώνει έως 10.000 ευρώ, ενώ λιγότεροι από 1 στους 10 εμφανίζουν εισόδημα άνω των 10.000 ευρώ.

Κίνητρα για «ξεκλείδωμα» κλειστών κατοικιών

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση. Όσοι ιδιοκτήτες νοικιάσουν κλειστά ακίνητα ή μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράξουν για τρία χρόνια.

Η απαλλαγή αφορά κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία έτη ή ακίνητα έως 120 τ.μ. που διατίθεντο σε βραχυχρόνια μίσθωση. Προϋπόθεση είναι η σύναψη τριετούς σύμβασης κύριας κατοικίας, με ειδικές προβλέψεις για περιπτώσεις πρόωρης αποχώρησης του ενοικιαστή ή μισθώσεων σε δημοσίους υπαλλήλους.

Αν το ακίνητο επανέλθει σε βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας, η απαλλαγή ανακαλείται αναδρομικά και επιβάλλεται φόρος για όλα τα απαλλαγέντα μισθώματα.

«Κούρεμα» και προοπτική πλήρους απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ

Περισσότεροι από 1 εκατ. φορολογούμενοι με κύρια κατοικία σε μικρούς οικισμούς θα δουν μείωση 50% στον ΕΝΦΙΑ από φέτος, ενώ από το 2027 προβλέπεται πλήρης απαλλαγή.

Το μέτρο αφορά κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 1.500 κατοίκων (εκτός Αττικής, πλην νήσων), με συνολική αντικειμενική αξία έως 400.000 ευρώ. Δεν καλύπτει εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, οικόπεδα και αγροτεμάχια.

Μείωση έως 35% στα τεκμήρια διαβίωσης

Σε ισχύ τέθηκαν και οι μειώσεις στα τεκμήρια κατοικιών, περιορίζοντας σημαντικά το τεκμαρτό εισόδημα. Για παράδειγμα, το τεκμήριο για κατοικία έως 80 τ.μ. μειώνεται από 40 σε 28 ευρώ ανά τ.μ., ενώ αντίστοιχες μειώσεις ισχύουν σε όλες τις κλίμακες επιφάνειας. Οι προσαυξήσεις και μειώσεις διατηρούνται ανάλογα με την τιμή ζώνης, τον τύπο κατοικίας και τη χρήση της.

Πάγωμα ΦΠΑ και φόρου υπεραξίας

Ο ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων παραμένει σε αναστολή, με μοναδική επιβάρυνση τον φόρο μεταβίβασης 3%. Το όφελος για τους αγοραστές είναι εντυπωσιακό: για ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ η συνολική δαπάνη μειώνεται κατά 42.000 ευρώ, ενώ για ακίνητο 300.000 ευρώ το κέρδος φθάνει τις 63.000 ευρώ, σύμφωνα με την ΕΡΤ.

Παράλληλα, έως το τέλος του 2026 παραμένει σε αναστολή και ο φόρος υπεραξίας 15% στις πωλήσεις ακινήτων, αποτρέποντας περαιτέρω ανατιμήσεις.

Ισχυρά φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις

Όσοι προχωρήσουν εντός του έτους σε εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής ή αισθητικής αναβάθμισης κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων μπορούν να εξασφαλίσουν έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας. Η ετήσια έκπτωση φθάνει τα 3.200 ευρώ, με προϋπόθεση την ηλεκτρονική εξόφληση των δαπανών και τη διαβίβαση των παραστατικών στην ΑΑΔΕ.

«Παγώνει» η αγορά της Θεσσαλονίκης – Οι επαγγελματίες εγκαταλείπουν το κέντρο