Μετά την Πλάκα: Η ασφάλεια έξω από την πόρτα

Η έρευνα για την θανατηφόρα έκρηξη στην οδό Λυσικράτους στην Πλάκα βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη και το τελικό πόρισμα θα είναι εκείνο που θα προσδιορίσει την ακριβή αιτία, το σημείο της διαρροής και την αλληλουχία των γεγονότων. Τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί έως τώρα στρέφουν πάντως την προσοχή στην εγκατάσταση φυσικού αερίου του κτηρίου, με τις νεότερες πληροφορίες να τοποθετούν το επίκεντρο της έκρηξης στον δεύτερο όροφο, όπου υπήρχε ενεργή παροχή. Το διαμέρισμα του πρώτου ορόφου, που λειτουργούσε ως κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης και στο οποίο βρίσκονταν τέσσερις από τους έξι ανθρώπους που έχασαν τη ζωή τους, δεν είχε ενεργό μετρητή φυσικού αερίου.

Αυτή ακριβώς η λεπτομέρεια μεταφέρει τη συζήτηση πολύ πέρα από την αναζήτηση μιας μεμονωμένης τεχνικής αστοχίας, μιας και δείχνει ότι μέσα σε μια πολυκατοικία η ασφάλεια κάθε διαμερίσματος εξαρτάται αναπόφευκτα και από όσα συμβαίνουν κι έξω από αυτό. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει συντηρήσει σχολαστικά το ακίνητό του, να διαθέτει σύγχρονη ηλεκτρολογική εγκατάσταση, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού και παρ’ όλα αυτά οι άνθρωποι που βρίσκονται μέσα σε αυτό να κινδυνεύσουν από μια εγκατάσταση άλλης ιδιοκτησίας. Η Πλάκα φέρνει επομένως στην επιφάνεια δύο διαφορετικά αλλά αλληλένδετα ζητήματα: πόσο αποτελεσματικά εποπτεύονται οι εγκαταστάσεις φυσικού αερίου και κατά πόσο το σημερινό μοντέλο βραχυχρόνιας διαμονής μπορεί να εγγυηθεί ασφάλεια όταν ένα τουριστικό κατάλυμα αποτελεί απλώς ένα τμήμα ενός κτηρίου με διαφορετικές χρήσεις, ιδιοκτήτες και επίπεδα συντήρησης.

Κανόνες υπάρχουν, αλλά χρειάζεται ενεργή εποπτεία

Η πρώτη αντίδραση έπειτα από ένα τόσο βαρύ δυστύχημα είναι συχνά η απαίτηση για αυστηρότερους κανόνες. Στην περίπτωση του φυσικού αερίου, όμως, το πρόβλημα είναι περισσότερο σύνθετο, επειδή σημαντικοί κανόνες υπάρχουν ήδη. Η Enaon EDA επισημαίνει ότι οι εσωτερικές εγκαταστάσεις πρέπει να ελέγχονται και να συντηρούνται από αδειοδοτημένα πρόσωπα, ενώ προβλέπεται έλεγχος στεγανότητας των σωληνώσεων ανά τέσσερα χρόνια και έκδοση σχετικού πιστοποιητικού. Ο καταναλωτής οφείλει επίσης να διατηρεί φάκελο της εγκατάστασης, στον οποίο καταγράφονται οι μεταβολές, οι επισκευές και οι έλεγχοι.

Το ερώτημα που ανακύπτει είναι κατά πόσο η Πολιτεία και ο διαχειριστής γνωρίζουν εγκαίρως ότι κάθε μία από αυτές τις υποχρεώσεις έχει πράγματι τηρηθεί. Η ύπαρξη ενός πιστοποιητικού που πρέπει να φυλάσσει ο ιδιοκτήτης απέχει από ένα σύστημα στο οποίο κάθε εγκατάσταση βρίσκεται σε ενεργό ψηφιακή παρακολούθηση ως προς τον χρόνο του τελευταίου ελέγχου της. Ακόμη και η ίδια η Enaon αναφέρεται σε δειγματοληπτικούς ελέγχους εσωτερικών εγκαταστάσεων για τη διαπίστωση ύπαρξης πιστοποιητικού στεγανότητας.

Εδώ βρίσκεται ίσως η σημαντικότερη μεταρρύθμιση που θα μπορούσε να ακολουθήσει. Κάθε παροχή φυσικού αερίου θα μπορούσε να αποκτήσει έναν ψηφιακό φάκελο, συνδεδεμένο με τον μετρητή και το ακίνητο, όπου θα καταγράφονται η αρχική πιστοποίηση, οι επεμβάσεις στην εγκατάσταση, η συντήρηση των συσκευών και οι περιοδικοί έλεγχοι στεγανότητας. Πριν από τη λήξη της τετραετίας ο ιδιοκτήτης θα ειδοποιείται αυτομάτως και, εάν ο έλεγχος δεν πραγματοποιείται επί μακρόν, θα ενεργοποιείται κλιμακωμένη διαδικασία συμμόρφωσης. Έτσι ο περιοδικός έλεγχος παύει να εξαρτάται κυρίως από τη μνήμη και την υπευθυνότητα του εκάστοτε καταναλωτή.

Παράλληλα, η τεχνολογία επιτρέπει περισσότερες γραμμές άμυνας. Ανιχνευτές μεθανίου μπορούν να συνδεθούν με ηλεκτροβάνες ώστε να διακόπτεται αυτομάτως η παροχή όταν ανιχνεύονται επικίνδυνες συγκεντρώσεις, ενώ οι έξυπνοι μετρητές μπορούν σταδιακά να προσφέρουν περισσότερα δεδομένα για ασυνήθιστα πρότυπα κατανάλωσης. Η ίδια η ελληνική πολιτική ενεργειακής αναβάθμισης έχει στο παρελθόν αναγνωρίσει ως επιλέξιμες δαπάνες την εγκατάσταση ανιχνευτών και ηλεκτροβανών σε συστήματα φυσικού αερίου. Η καθολική υποχρεωτικότητά τους απαιτεί τεχνική αξιολόγηση, θα μπορούσε όμως να εξεταστεί κατά προτεραιότητα για παλαιά κτήρια, εγκαταστάσεις αυξημένου κινδύνου και χώρους όπου μια διαρροή μπορεί να συσσωρευτεί χωρίς να γίνει αντιληπτή.

Το Airbnb και το όριο της ασφάλειας του διαμερίσματος

Η δεύτερη συζήτηση αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση. Θα ήταν άδικο να συναχθεί από την τραγωδία της Πλάκας ότι το Airbnb ευθύνεται για την έκρηξη. Τα μέχρι στιγμής στοιχεία δείχνουν ακριβώς το αντίθετο ως προς το συγκεκριμένο διαμέρισμα, καθώς η παροχή φυσικού αερίου είχε αφαιρεθεί και οι έρευνες επικεντρώνονται αλλού. Η υπόθεση όμως αποκαλύπτει ένα ιδιαίτερο χαρακτηριστικό του μοντέλου: ο ιδιοκτήτης προσφέρει επαγγελματικά διαμονή σε τρίτους μέσα σε ένα κτήριο του οποίου ελέγχει μόνο ένα μέρος.

Από την 1η Οκτωβρίου 2025 η Ελλάδα διαθέτει σαφώς αυστηρότερο πλαίσιο για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ο νόμος 5170/2025 προβλέπει ότι πρέπει να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, να διαθέτουν ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ προστασίας, σήμανση διαφυγής, φαρμακείο και στοιχεία επικοινωνίας έκτακτης ανάγκης. Προβλέπεται επίσης μηχανισμός ελέγχου και κυρώσεων.

Η πρόοδος είναι σημαντική, παραμένει όμως προσανατολισμένη κυρίως στην ασφάλεια της επιμέρους ιδιοκτησίας. Ένας ανιχνευτής καπνού μέσα στο κατάλυμα μπορεί να προειδοποιήσει για φωτιά που εκδηλώνεται εκεί. Δεν μπορεί να εμποδίσει μια έκρηξη σε διαφορετικό όροφο ούτε να εξασφαλίσει ότι το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο θα παραμείνει διαθέσιμο ως ασφαλής έξοδος εάν το πρόβλημα αρχίσει αλλού.

Στα οργανωμένα τουριστικά καταλύματα η προσέγγιση είναι περισσότερο κτηριοκεντρική. Η πυροπροστασία εξετάζει οδεύσεις διαφυγής, κοινόχρηστους χώρους, φωτισμό και σήμανση ασφαλείας, πυράντοχες θύρες και άλλα στοιχεία του κτηρίου, ενώ για τις μεγαλύτερες μονάδες προβλέπεται πιστοποιητικό πυρασφάλειας για το σύνολο της εγκατάστασης. Η σύγκριση δεν σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να μετατραπεί κανονιστικά σε ξενοδοχείο. Δείχνει όμως ότι ανάμεσα στο μεμονωμένο διαμέρισμα και στο πλήρως οργανωμένο τουριστικό κτήριο υπάρχει σήμερα μια περιοχή που χρειάζεται καλύτερη ρύθμιση.

Προς έναν έλεγχο των κτηρίων χωρίς «ξενοδοχοποίηση»

Η λύση θα μπορούσε να είναι ένα ελαφρύ πιστοποιητικό κοινόχρηστης ασφάλειας για τα ακίνητα βραχυχρόνιας διαμονής. Ο μηχανικός δεν θα ελέγχει τις ιδιωτικές εγκαταστάσεις των γειτονικών διαμερισμάτων ούτε ο ιδιοκτήτης του Airbnb θα αποκτά δικαιώματα παρέμβασης σε ξένη ιδιοκτησία. Θα εξετάζονται όσα επηρεάζουν άμεσα την ασφαλή πρόσβαση και αποχώρηση του επισκέπτη, όπως το κλιμακοστάσιο, η έξοδος του κτηρίου, ο φωτισμός, η απουσία σοβαρών εμποδίων στην όδευση διαφυγής και, όπου υπάρχουν, οι κοινόχρηστες εγκαταστάσεις υψηλού κινδύνου.

Ένα τέτοιο σύστημα θα μπορούσε να είναι κλιμακωτό. Για ένα μόνο κατάλυμα σε μια πολυκατοικία ο έλεγχος θα παραμένει περιορισμένος. Όσο αυξάνεται η συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων στο ίδιο κτήριο, θα μπορούν να προστίθενται απαιτήσεις για τους κοινόχρηστους χώρους. Η λογική είναι ότι ένα κτήριο όπου καθημερινά εισέρχονται και διανυκτερεύουν πολλοί άνθρωποι που δεν γνωρίζουν τη διαρρύθμισή του αποκτά διαφορετικό προφίλ κινδύνου από μια αποκλειστικά κατοικημένη πολυκατοικία.

Η ρύθμιση όμως πρέπει να συνοδευθεί από μια καθαρή αρχή κατανομής του κόστους. Ο ιδιοκτήτης που αποκτά οικονομικό όφελος από τη βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να επωμίζεται και το πρόσθετο κόστος ασφαλείας που γεννά αυτή η δραστηριότητα. Εάν απαιτείται περιοδικός έλεγχος των κοινόχρηστων οδεύσεων διαφυγής επειδή σε ένα διαμέρισμα λειτουργεί τουριστικό κατάλυμα, η δαπάνη μπορεί να βαραίνει τον εκμεταλλευτή του. Εάν υπάρχουν περισσότερα Airbnb, το ποσό μπορεί να επιμερίζεται μεταξύ τους.

Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες δεν υπάρχει λόγος να πληρώνουν επειδή ένας γείτονάς τους αξιοποιεί επαγγελματικά το ακίνητό του. Ταυτόχρονα, ο ιδιοκτήτης του Airbnb δεν μπορεί να κληθεί να χρηματοδοτήσει την αντικατάσταση ενός ελαττωματικού λέβητα ή της εγκατάστασης φυσικού αερίου άλλης ιδιοκτησίας. Εκεί η ευθύνη ακολουθεί τον ιδιοκτήτη της εγκατάστασης και τους γενικούς κανόνες ασφαλείας που ισχύουν για κάθε κατοικία.

Η ασφάλεια του τουρίστα περνά και από την ασφάλεια του κατοίκου

Αυτή είναι και η βαθύτερη πλευρά της υπόθεσης. Δεν μπορεί να υπάρξει ένα απολύτως ασφαλές Airbnb μέσα σε ένα επικίνδυνο κτήριο, όπως δεν μπορεί να προστατευθεί ένας μόνιμος κάτοικος όταν η εγκατάσταση του γείτονά του έχει αφεθεί χωρίς επαρκή έλεγχο. Οι κίνδυνοι που μπορούν να επηρεάσουν ολόκληρη την οικοδομή πρέπει συνεπώς να αντιμετωπίζονται οριζόντια και όχι ανάλογα με το αν ένα διαμέρισμα κατοικείται, ενοικιάζεται μακροχρόνια ή φιλοξενεί τουρίστες.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά εδώ το ελληνικό κτηριακό απόθεμα. Η έκρηξη της Λυσικράτους συνέβη σε παλαιό κτήριο, σε μια περιοχή όπου σύγχρονες ενεργειακές εγκαταστάσεις έχουν προστεθεί σε κατασκευές άλλων εποχών. Η συνύπαρξη αυτή απαιτεί ενδεχομένως περισσότερο στοχευμένους ελέγχους. Η ηλικία και ο τρόπος κατασκευής του κτηρίου, οι μεταγενέστερες επεμβάσεις και η ύπαρξη εγκαταστάσεων αερίου θα μπορούσαν να συνυπολογίζονται σε μια κατηγοριοποίηση κινδύνου, ώστε οι έλεγχοι να είναι συχνότεροι εκεί όπου οι πιθανές συνέπειες μιας αστοχίας είναι μεγαλύτερες.

Σε αυτό μπορεί να προστεθεί και μια ασφαλιστική δικλίδα καθώς η υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποτελεί ήδη βήμα προς αυτή την κατεύθυνση. Θα μπορούσε να εξεταστεί εάν η κάλυψη πρέπει να περιλαμβάνει με σαφέστερους όρους και ατύχημα του φιλοξενούμενου, ώστε ένας επισκέπτης ή η οικογένειά του να μην περιμένει επί χρόνια την τελική δικαστική κατανομή της ευθύνης μεταξύ ιδιοκτητών, τεχνικών, διαχειριστών και ασφαλιστικών εταιρειών.

Από την αναζήτηση του λάθους στην πρόληψη

Η Πλάκα θα χρειαστεί πρώτα απαντήσεις για το συγκεκριμένο δυστύχημα. Από πού διέρρευσε το αέριο, πόσο χρόνο συσσωρευόταν, ποια ήταν η πηγή ανάφλεξης, πότε είχε ελεγχθεί τελευταία η εγκατάσταση και εάν υπήρξε τεχνική αστοχία ή παράλειψη. Χωρίς αυτές τις απαντήσεις οποιαδήποτε απόδοση συγκεκριμένων ευθυνών παραμένει πρόωρη.

Η θεσμική συζήτηση, όμως, μπορεί ήδη να ξεκινήσει καθώς η κατεύθυνση δεν χρειάζεται να είναι η παραγωγή ακόμη περισσότερων πιστοποιητικών, αλλά η δημιουργία ενός συστήματος στο οποίο οι υπάρχοντες κανόνες γίνονται πραγματικά ελέγξιμοι. Ψηφιακό μητρώο εγκαταστάσεων φυσικού αερίου, αυτόματη παρακολούθηση των περιοδικών ελέγχων, τεχνολογικές δικλίδες έγκαιρης ανίχνευσης, αυξημένη εποπτεία των παλαιών κτηρίων και ένας περιορισμένος έλεγχος κοινόχρηστης ασφάλειας όταν ένα ακίνητο χρησιμοποιείται επαγγελματικά για βραχυχρόνια διαμονή μπορούν να σχηματίσουν ένα πολύ πιο συνεκτικό πλέγμα προστασίας.

Η ισορροπία έχει σημασία. Οι ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν πρέπει να επωμιστούν κινδύνους τους οποίους ούτε δημιούργησαν ούτε μπορούν να ελέγξουν. Οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν πρέπει να χρηματοδοτούν το πρόσθετο κανονιστικό κόστος μιας επιχειρηματικής δραστηριότητας που δεν ασκούν. Όταν όμως ένας κίνδυνος αφορά το σύνολο του κτηρίου, η πρόληψη πρέπει να καλύπτει όλους, επειδή και οι συνέπειες δεν σταματούν στην πόρτα ενός διαμερίσματος.

Αυτό ίσως είναι το σημαντικότερο ερώτημα που αφήνει πίσω της η καταστροφή στην Πλάκα. Σε μια πόλη όπου παλαιές πολυκατοικίες, σύγχρονες ενεργειακές εγκαταστάσεις, μόνιμοι κάτοικοι και εκατομμύρια προσωρινοί επισκέπτες συνυπάρχουν πλέον στο ίδιο κτηριακό απόθεμα, η ασφάλεια δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως άθροισμα ανεξάρτητων διαμερισμάτων, αλλά χρειάζεται να σχεδιαστεί ως χαρακτηριστικό ολόκληρου του κτηρίου, με ευθύνες και κόστος που ακολουθούν κάθε φορά εκείνον που πραγματικά ελέγχει τον αντίστοιχο κίνδυνο.