Ένας νέος φόρος αδράνειας για τα ακίνητα και στη ζωή των Ελλήνων

Αρθρογραφεί στο TheOpinion η Ιρένε Βήττα-Βαβούσκου, επιχειρηματίας

Τον τελευταίο καιρό ακούγεται ολοένα και περισσότερο το θέμα επιβολής νέου φόρου αδράνειας για τις κατοικίες που παραμένουν άδειες και ανενεργές στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ας δούμε όμως τι γίνεται σε άλλες χώρες του δυτικού κόσμου εδώ και χρόνια σε σχέση με το κομμάτι αυτό.

Στη Βρετανία, το ζήτημα των άδειων κατοικιών έχει απασχολήσει την τοπική αυτοδιοίκηση εδώ και χρόνια. Ο μηχανισμός του γνωστού council tax (δημοτικός φόρος) επιτρέπει στους δήμους να επιβάλλουν επιπλέον χρεώσεις σε ιδιοκτήτες που αφήνουν ακίνητα κενά για μεγάλο διάστημα. Από τον Απρίλιο του 2024 η προθεσμία μειώθηκε ήδη στον έναν χρόνο και το ποσοστό μπορεί να φτάσει ακόμη και το τριπλάσιο του βασικού φόρου. Ο στόχος είναι να μειωθούν τα ακίνητα που παραμένουν αναξιοποίητα ενώ υπάρχει στεγαστική πίεση. Παράλληλα, οι τοπικές αρχές αποκτούν οικονομικό όφελος και ταυτόχρονα ένα εργαλείο για να αναγκάσουν τους ιδιοκτήτες να δράσουν πιο γρήγορα ως προς την αξιοποίηση των ακινήτων τους.

Στη Γαλλία, η taxe sur les logements vacants εφαρμόζεται εδώ και χρόνια σε περιοχές με υψηλή ζήτηση κατοικίας. Αν μια κατοικία παραμείνει άδεια για πάνω από έναν χρόνο, ο ιδιοκτήτης πληρώνει ποσοστό επί της αξίας που αυξάνεται μάλιστα τον δεύτερο χρόνο. Το μέτρο αφορά κυρίως στις μεγάλες πόλεις όπου οι ενοικιαστές δυσκολεύονται να βρουν στέγη. Η ιδέα είναι ότι το ακίνητο δεν πρέπει να λειτουργεί σαν επενδυτικό κενό κουφάρι μέσα στον αστικό ιστό. Εντούτοις, οι ιδιοκτήτες υποστηρίζουν ότι συχνά υπάρχουν λόγοι που δεν σχετίζονται με την κερδοσκοπία για να παραμένει ένα σπίτι κενό καθιστώντας το μέτρο αυτό άδικο.

Στην Ιταλία, η εικόνα είναι πιο αποσπασματική, καθώς δεν υπάρχει ενιαίος εθνικός φόρος αδράνειας. Ωστόσο, σε αρκετούς δήμους εφαρμόζονται αυξημένα δημοτικά τέλη για κλειστά ακίνητα, ενώ σε τουριστικές περιοχές η πίεση προς τους ιδιοκτήτες είναι έντονη. Ορισμένες δημοτικές αρχές επιβάλλουν επιπλέον φόρους σε κατοικίες που μένουν άδειες πάνω από ένα ορισμένο διάστημα, με σκοπό να τις ωθήσουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Η συζήτηση πάνω στο θέμα είναι πιο χαμηλών τόνων από ό,τι σε άλλες χώρες, αλλά οι πιέσεις της αγοράς κατοικίας το καθιστούν όλο και πιο επίκαιρο.

Μερικές φορές η ιδέα του φόρου αδράνειας παρουσιάζεται ως ηθική υποχρέωση προς την κοινωνία. Άλλες φορές αντιμετωπίζεται ως υπέρβαση της ιδιοκτησιακής ελευθερίας.

Στην Ισπανία, οι τοπικές κυβερνήσεις έχουν αποκτήσει την εξουσία να εφαρμόζουν φόρους σε ακίνητα που μένουν άδεια για περισσότερους από δύο χρόνια, ιδιαίτερα σε αυτόνομες κοινότητες όπως η Καταλονία και η Βαλένθια. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τράπεζες και μεγάλες εταιρείες που κατέχουν πολλά κενά ακίνητα ερχονται αντιμέτωπες με υπέρογκα κόστη. Η Ισπανία, επηρεασμένη από την κρίση του 2008 και την κατοπινή φούσκα ακινήτων, έχει ιδιαίτρρη ευαισθησία στο να κινητοποιήσει το αδρανές απόθεμα κατοικιών. Παρ’ όλα αυτά, υπάρχουν ανησυχίες για το αν το μέτρο θα πλήξει παράλληλα μικρούς ιδιοκτήτες που απλώς δεν μπορούν να συντηρήσουν ή να ενοικιάσουν τα ακίνητά τους.

Η Γερμανία προσεγγίζει το ζήτημα κυρίως μέσω δημοτικών φόρων και κανονισμών. Σε πόλεις όπως το Βερολίνο, η σκόπιμη διατήρηση ενός ακινήτου κλειστού μπορεί να θεωρηθεί παράβαση και να επιβληθούν πρόστιμα. Το πλαίσιο είναι πιο αυστηρό σε περιοχές με στεγαστική κρίση και υψηλές τιμές ενοικίων. Παράλληλα, οι επιμέρους δήμοι μπορούν να επιβάλουν ειδικές εισφορές για κενές ιδιοκτησίες, αν και η εφαρμογή διαφέρει σημαντικά από τόπο σε τόπο. Η νοοτροπία στη Γερμανία τείνει να βλέπει τη στέγη ως κοινωνικό αγαθό, γεγονός που ενισχύει τη νομιμοποίηση των δημοτικών παρεμβάσεων στα μάτια πολλών πολιτών.

Στον Καναδά, πόλεις όπως το Βανκούβερ και το Τορόντο έχουν εφαρμόσει φόρο κενών κατοικιών με σημαντικά αποτελέσματα. Στο Βανκούβερ, ο φόρος ξεκίνησε στο ένα τοις εκατό της αξίας και αυξήθηκε στο τρία τοις εκατό, μειώνοντας δραστικά τα κενά ακίνητα. Στο Τορόντο, η εφαρμογή του μέτρου ήρθε αργότερα αλλά ήδη φαίνονται σημάδια αύξησης της διαθεσιμότητας κατοικιών προς ενοικίαση. Οι τοπικές αρχές θεωρούν ότι το μέτρο λειτουργεί τόσο ως οικονομικό κίνητρο όσο και ως πολιτική δήλωση ότι η κατοικία είναι πρώτα χώρος διαβίωσης και μετά επενδυτικό προϊόν.

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, η εικόνα είναι ιδιαίτερα ανομοιογενής. Ορισμένες πόλεις όπως η Ουάσιγκτον και η Οκλαντ επιβάλλουν υψηλούς ετήσιους φόρους ή τέλη σε κενά ακίνητα, φτάνοντας σε χιλιάδες δολάρια τον χρόνο. Σε άλλες περιοχές, όπως η Καλιφόρνια, έχουν επιχειρηθεί τοπικά δημοψηφίσματα για την επιβολή τέτοιων μέτρων, με μικτή επιτυχία. Οι υποστηρικτές μιλούν για την ανάγκη να μην μένει ανεκμετάλλευτη η κατοικία σε πόλεις με κρίση στέγης, ενώ οι αντίπαλοι θεωρούν ότι πρόκειται για παρέμβαση που παραβιάζει δικαιώματα ιδιοκτησίας και αγνοεί τις προσωπικές ή οικονομικές δυσκολίες των κατόχων.

Η ηθική διάσταση ενός τέτοιου φόρου είναι βαθιά και περίπλοκη. Από τη μια, η κοινωνία βλέπει την κατοικία ως βασική ανάγκη και όχι ως πολυτέλεια. Από την άλλη, η ιδιοκτησία θεωρείται ιερό δικαίωμα, ακόμη και αν μένει αδρανής.

Στα υπέρ ενός φόρου αδράνειας συχνά περιλαμβάνονται η αύξηση της προσφοράς στέγης, η καταπολέμηση της κερδοσκοπίας, η καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών και η στήριξη των τοπικών κοινοτήτων. Ορισμένοι υποστηρίζουν ότι χωρίς τέτοια μέτρα, οι αγορές κατοικίας αφήνονται έρμαιο των μεγάλων επενδυτών που βλέπουν το ακίνητο σαν μέσο αποθήκευσης πλούτου και όχι σαν ανθρώπινο αγαθό. Επίσης, η επιβολή φόρου μπορεί να δώσει στους δήμους πρόσθετους πόρους για κοινωνική στέγαση ή άλλες δημόσιες ανάγκες, κάτι που ενισχύει την κοινωνική συνοχή και μειώνει τις ανισότητες. Τέτοια πολιτική θεωρείται εργαλείο άμεσης δράσης, σε αντίθεση με μακροπρόθεσμα σχέδια που χρειάζονται χρόνια για να αποδώσουν. Επιπλέον, το μήνυμα που στέλνει είναι συμβολικό και πρακτικό μαζί, αναγνωρίζοντας ότι η κατοικία είναι πρωτίστως χώρος ζωής και όχι επενδυτική τοποθέτηση που μπορεί να μένει ανενεργή χωρίς να έχει κοινωνικό κόστος.

Στα κατά, αναφέρονται περιπτώσεις μικρών ιδιοκτητών που δεν αφήνουν επίτηδες τα σπίτια κενά, αλλά δεν μπορούν να τα συντηρήσουν ή να τα νοικιάσουν λόγω κακής κατάστασης ή τοποθεσίας. Επίσης, εγείρεται το ζήτημα της κρατικής παρέμβασης στον τρόπο που ένας πολίτης επιλέγει να χρησιμοποιήσει την περιουσία του, κάτι που για πολλούς αγγίζει τα θεμελιώδη δικαιώματα. Υπάρχει ο φόβος ότι τέτοιοι φόροι μπορεί να οδηγήσουν σε άδικες επιβαρύνσεις, να δημιουργήσουν νομικές διαμάχες και να έχουν απρόβλεπτες συνέπειες στην αγορά, όπως αναγκαστικές πωλήσεις ή αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων που δεν λύνουν το στεγαστικό πρόβλημα. Επιπλέον, η εφαρμογή τους συχνά απαιτεί πολύπλοκους μηχανισμούς ελέγχου που κοστίζουν, επιβαρύνοντας έτσι το δημόσιο. Υπάρχει και ο κίνδυνος να στοχοποιηθούν οι λάθος ιδιοκτήτες, δημιουργώντας κοινωνική δυσαρέσκεια και αντίδραση απέναντι σε μέτρα που θεωρούνται υπερβολικά παρεμβατικά.

Μα πόσο πραγματικά αξίζει η ελευθερία επιλογής όταν αφορά την ιδιοκτησία; Είναι δικαίωμα απόλυτο ή κοινωνική ευθύνη; Και όταν η άσκησή του συνεπάγεται ότι κάποιος άλλος θα στερηθεί βασικές ανάγκες, μήπως η ελευθερία γίνεται τελικά προνόμιο για λίγους;