Βιώσιμη Ανάπλαση Όλων των Πόλεων μας με Ορίζοντα το 2040!

Οι ελληνικές πόλεις βρίσκονται σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι. Αντιμέτωπες με ένα σοβαρά γερασμένο & ενεργειακά ανεπαρκές κτιριακό απόθεμα, αλλά και την παθογένεια της πολυϊδιοκτησίας, η οποία καθιστά πρακτικά αδύνατη οποιαδήποτε συντονισμένη δράση, τα έχουμε ξαναπεί άλλωστε, βιώνουν ήδη τα αποτελέσματα της στασιμότητας και σε πάρα πολλές περιπτώσεις δεν υπάρχει δυνατότητα οποιασδήποτε επιστροφής στη βιωσιμότητα χωρίς ρηξικέλευθες κινήσεις.

Μέσα στο υφιστάμενο «νομικό οπλοστάσιο» της χώρας μας, ξεχωρίζει ένα ισχυρό, αν και απαιτητικό, εργαλείο: η Αναγκαστική Απαλλοτρίωση υπέρ ιδιώτη – για σκοπό δημόσιας ωφέλειας. Αυτό δεν αποτελεί απλώς μια νομική δυνατότητα. Αποτελεί μία αναγκαιότητα εάν αντιληφθούμε ότι το μέλλον των πόλεων μας, θα ακολουθήσει αυτό των μεγάλων κτιρίων της Βυζαντινής & Οθωμανικής Θεσσαλονίκης – τα οποία τελικά μόνο σε γκραβούρες περιηγητών, όπως ο Evliya Çelebi, υπάρχουν πλέον και πουθενά αλλού.

Αποτελεί ύψιστη αστική δημόσια ωφέλεια η μετατροπή υποβαθμισμένων οικοδομικών τετραγώνων, γειτονιών ολόκληρων εάν απαιτηθεί, σε πρότυπα αστικά σημεία αειφορίας και προοπτικής.

Ας εξετάσουμε ένα υποθετικό, αλλά εξαιρετικά ρεαλιστικό παράδειγμα: το οικοδομικό τετράγωνο στο Δήμο Αμπελοκήπων – Μενεμένης, το οποίο περικλείεται από τις οδούς Μοναστηρίου, Αγίας Παρασκευής, Γιαννιτσών και Γεωργίου Σεφέρη, λίγο πριν το Grand Hotel.

Μια περιοχή με τεράστιες δυνατότητες, η οποία μάλιστα, πολύ σύντομα θα εξυπηρετείται και από τον προαστιακό σιδηρόδρομο. Σήμερα χαρακτηρίζεται από την εγκατάλειψη και την αυθεντική αστική παρακμή. Πώς θα μπορούσε ένας ιδιώτης επενδυτής να ηγηθεί της μεταμόρφωσής του σε ένα εμβληματικό, αειφόρο έργο μικτών χρήσεων;

Η διαδικασία, αν και ιδιαιτέρως σύνθετη για τα Ελληνικά Δεδομένα, κυρίως πολιτικά, είναι σαφής και μπορεί να αποτελέσει πιλότο για όλη τη χώρα.

Στάδιο 1ο | Τεκμηρίωση της Δημόσιας Ωφέλειας | Διάρκεια οκτώ (8) με εννέα (9) μήνες

Οριοθέτηση και Μελέτες. Ακριβής καθορισμός της περιοχής παρέμβασης και εκπόνηση διεπιστημονικών μελετών, οι οποίες θα αποδεικνύουν την υφιστάμενη παρακμή (π.χ. δεδομένη δομική επικινδυνότητα, ενεργειακή φτώχεια, άσκοπες δαπάνες) και θα καθορίζουν με ακρίβεια τα μελλοντικά δημόσια οφέλη (μείωση εκπομπών CO2, δημιουργία ζωτικότατου χώρου πρασίνου, εκεί που δεν έχει ούτε ένα δέντρο, προφανής βελτίωση ποιότητας ζωής και πέριξ της περιοχής παρέμβασης, ΦΠΑ διαδικασίας κατασκευής κτλ.). Αυτό το βήμα είναι κρίσιμο για να θεμελιωθεί ο σκοπός της «δημόσιας ωφέλειας», κάτι το οποίο απαιτεί το Σύνταγμα της χώρας μας.

Στάδιο 2ο | Νομική & Οικονομική Ωρίμανση | Διάρκεια πέντε (4) με έξι (6) μήνες

Σύσταση Φορέα Υλοποίησης. Δημιουργία ενός Νομικού Προσώπου Ειδικού Σκοπού (SPV) το οποίο θα είναι ο δικαιούχος της απαλλοτρίωσης. Εξασφάλιση Χρηματοδότησης. Διασφάλιση των κεφαλαίων που καλύπτουν το εκτιμώμενο κόστος των αποζημιώσεων και την κατάθεση εγγυητικής επιστολής ύψους 20% της προβλεπόμενης δαπάνης, όπως απαιτεί ο Ν. 2882/2001.

Στάδιο 3ο | Διαδικασία Απαλλοτρίωσης | Διάρκεια τριάντα (28) με τριάντα έξι (36) μήνες

Αίτηση και Κήρυξη. Υποβολή του φακέλου στην αρμόδια κρατική αρχή για την κήρυξη της απαλλοτρίωσης. Δικαστικός Προσδιορισμός Αποζημίωσης. Η διαδικασία καθορισμού της πλήρους αποζημίωσης από τα αρμόδια πολιτικά δικαστήρια. Αυτό είναι το πιο χρονοβόρο στάδιο, αλλά αυτό διασφαλίζει ακέραια τα δικαιώματα των ιδιοκτητών.

Στάδιο 4ο | Πολεοδομικός Σχεδιασμός | Διάρκεια: είκοσι (20) με (24) μήνες

Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Εκπόνηση και έγκριση ενός ΕΠΣ το οποίο θα καθορίζει τους νέους όρους δόμησης, τις χρήσεις γης (εμπόριο, γραφεία & κατοικίες) αλλά και τους περιβαλλοντολογικούς στόχους.

Συνολικά, ο απαιτούμενος ρεαλιστικός χρόνος για να φτάσουμε στο σημείο υποβολής της αίτησης για άδεια δόμησης κυμαίνεται από εξήντα (60) έως εβδομήντα πέντε (75) μήνες. Μπορεί τα πέντε (5) με έξι (6) χρόνια να ακούγονται ως μεγάλο διάστημα, αλλά για ένα έργο με ορίζοντα το 2040, είναι μια απολύτως αναγκαία περίοδος ωρίμανσης, για την ίδια την κοινωνία, αλλά και για την ίδια την πολιτεία.

Η ένσταση η οποία συχνά προβάλλεται είναι η στέρηση της ιδιοκτησίας ενώ στην πραγματικότητα είναι ένα Κερδοφόρο Όραμα για όλους, χωρίς εξαίρεση. Το ότι η αξία της γης και των ακινήτων σε μια υποβαθμισμένη περιοχή είναι χαμηλή δε χρειάζεται προφανώς επιστημονική γνώση για να διαπιστωθεί. Μετά την ανάπλαση, η δημιουργία ενός σύγχρονου κτιρίου (με σαφέστατα μικρότερη κάλυψη μέσα σε ένα καταπράσινο πάρκο), με άριστες προδιαγραφές αειφορίας, με εμπορικά καταστήματα στο επίπεδο του ισογείου και του ημιώροφου, σύγχρονους χώρους γραφείων στους πρώτους τέσσερις (4) με πέντε (5) ορόφους, κατοικίες υψηλής ποιότητας και αισθητικής από εκεί και επάνω, με πανοραμική θέα όλης της πόλης και υπόγειες θέσεις στάθμευσης για όλους τους χρήστες και επισκέπτες του κτιρίου, θα εκτοξεύσει τις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, χωρίς να χρειάζεται και πάλι κάποιον επιστήμονα για να το τεκμηριώσει αυτό.

Η πλήρης αποζημίωση που προβλέπει το Σύνταγμα διασφαλίζει ότι ο ιδιοκτήτης λαμβάνει την τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου του. Εάν έχει την «οικονομική υπομονή», μπορούμε να πάμε το σκεπτικό ένα βήμα περαιτέρω. Ο επενδυτής θα μπορούσε εναλλακτικά να προσφέρει στους ιδιοκτήτες το αντίστοιχο της ιδιοκτησίας τους σε τετραγωνικά μέτρα εντός του νέου, εμβληματικού κτιρίου. Έτσι, ο ιδιοκτήτης μιας παλιάς και κυριολεκτικά άχρηστης πλέον αποθήκης, θα μπορούσε να γίνει κάτοχος ενός ολοκαίνουργιου, ενεργειακά αυτόνομου καταστήματος, πολλαπλάσιας χρηστικής αξίας, αποκομίζοντας τεράστια υπεραξία για το μέλλον!

Φυσικά και διεθνώς, τα παραδείγματα αφθονούν. Στα Docklands του Λονδίνου, η ανάπλαση με αφορμή τους Ολυμπιακούς Αγώνες του 2012, χρησιμοποίησε αντίστοιχα εργαλεία για να μεταμορφώσει μια ολόκληρη περιοχή.

Στη Φιλαδέλφεια των ΗΠΑ, το «Eminent Domain» χρησιμοποιήθηκε από το 1954 ως εργαλείο για την καταπολέμηση της αστικής παρακμής.

Ίσως το πιο ελκυστικό μοντέλο για την Ελλάδα είναι αυτό του HafenCity στο Αμβούργο. Ο εκεί Μητροπολιτικός Δήμος, ανέλαβε τον ρόλο της απαλλοτριούσας αρχής, συγκέντρωσε τη γη και στη συνέχεια σύμπραξε με ιδιώτες επενδυτές μέσω μακροχρόνιων συμβάσεων ανάπτυξης. Αυτό το υβριδικό μοντέλο, ΣΔΙΤ, μετριάζει τον όποιο πολιτικό κίνδυνο εκφράζουν οι μόνιμοι αντιρρησίες της εξέλιξης και διασφαλίζει πλήρως το δημόσιο όφελος, το οποίο παραμένει στον πυρήνα του έργου!

Όπως είναι λογικό αυτή η στρατηγική δεν περιορίζεται μόνο στο συγκεκριμένο οικοδομικό τετράγωνο. Μπορεί και πρέπει να εφαρμοστεί σε κάθε πόλη της χώρας, μια και όλες διαθέτουν «νεκρές» ζώνες στον ιστό τους. Η πρόταση προς την οργανωμένη πολιτεία δεν πρέπει να είναι ένα ακόμη απλό αίτημα απαλλοτρίωσης, μία «αναδάσωση» με πεύκα, ένα ακόμη «πάρκο τσέπης» δίπλα σε δεκάδες «χρέπια». Θα πρέπει να είναι μια ολοκληρωμένη στρατηγική δράση, μία βασική αλλαγή προσέγγισης. Μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε το διαδικαστικό εργαλείο του Ν. 2882/2001, με σκοπό να υλοποιήσουμε τους εθνικούς στόχους για αστική ανθεκτικότητα του Ν. 5106/2024, αξιοποιώντας ταυτόχρονα τα περιβαλλοντικά κίνητρα του Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ) και όποιου νόμου τον αντικαταστήσει.

Έχουμε ως χώρα τη νομική δυνατότητα, έχουμε την τεχνογνωσία και έχουμε την ανάγκη να οραματιστούμε, να προετοιμάσουμε και να χτίσουμε τις πόλεις του 2040. Είναι καιρός να μετατρέψουμε την αδράνεια και τα «κολλήματα» δεκαετιών σε δράση και τις παθογένειες του παρελθόντος σε ευκαιρίες για ένα βιώσιμο, αισιόδοξο και επωφελές μέλλον για ΟΛΟΥΣ!