Θεσσαλονίκη : Γιατί τα ενοίκια ανέβηκαν 13,5% σε χρόνο ρεκόρ
Περιοχές που άλλοτε θεωρούνταν προσιτές, μετατρέπονται σταδιακά σε «άβατα» για νοικοκυριά με περιορισμένο εισόδημα.
Διονύσης Ασημιάδης
Η Θεσσαλονίκη κινδυνεύει να ακολουθήσει τον δρόμο άλλων ευρωπαϊκών πόλεων, όπου η στέγη εξελίσσεται σε προνόμιο και όχι σε βασικό κοινωνικό αγαθό.
Το 2025 σήμανε ραγδαία αναδιάρθρωση της αγοράς ενοικίων στη Θεσσαλονίκη. Σε ετήσια βάση, η μέση τιμή ενοικίου στην πόλη αυξήθηκε κατά 13,5%, ενώ στα προάστια η αύξηση άγγιξε το 11,8%, ενδεικτικά από 7,50 €/τ.μ.π. μέχρι 9,93 €/τ.μ. μηνιαίως για την ίδια κατηγορία περιοχών, σύμφωνα με διαχρονικά δεδομένα του Spitogatos Property Index.
Στο κέντρο της πόλης, οι πιο ακριβές περιοχές αποτιμώνται κατά μέσο όρο σε 10,8 €/τ.μ./μήνα, ενώ σε συνοικίες της δυτικής πλευράς του Κέντρου, ξεπέρασαν τα 11,1 €/τ.μ. ενδεικτικά νούμερα που καταγράφουν τη ζήτηση για υψηλής ποιότητας πόρους κοντά στο μετρό, τα πανεπιστήμια και το λιμάνι.
Κοιτάζοντας πιο αναλυτικά τις τιμές από καταχωρίσεις του Μαΐου 2025, ένα στούντιο στο ιστορικό κέντρο κυμαινόταν από 450 έως 650 €/μήνα, ενώ διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου κόστιζε 600–800 €. Σε περιοχές όπως Καλαμαριά, τα αντίστοιχα ενοίκια έφταναν έως 1.000 €, ενώ στη Δυτική Θεσσαλονίκη κυμαίνονταν από 8 έως 12 €/τ.μ. Αυτές οι καταχωρίσεις καταδεικνύουν όχι μόνο αύξηση, αλλά και προτίμηση σε νεόδμητα ή ανακαινισμένα ακίνητα με φιλοξενία υποδομών και πρόσβαση σε συγκοινωνίες.
Ενώ η τιμή αγοράς ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή αυξήθηκε κατά 10–12% από Q1 2024 σε Q1 2025 (π.χ. στα 2.558 €/μέτρο στην περιοχή του Δήμου Θεσσαλονίκης), οι ενοικιαστικές αποδόσεις συμπιέζονται από το 4,8–4,3% για μονόχωρα και δίκλινα στην πόλη και τα περίχωρα και από σταθερό μέσο yield 4,51% για ενοικιάσεις συνολικά στη Θεσσαλονίκη. Η διαφορά ανάμεσα σε τιμές και ενοίκια δείχνει ότι τα έσοδα από ενοίκια δεν αυξάνονται με τον ίδιο ρυθμό με την αγοραία αξία.
Παράγοντες που τροφοδοτούν αυτή την τάση: η ολοκλήρωση του Μετρό στα τέλη του 2024, η αύξηση των τουριστικών ροών και φοιτητών, και η στροφή προς μακροχρόνια ενοικίαση σε περιοχές όπως Κέντρο, Τούμπα ή βορειοδυτικά, όπου η πρόσβαση σε δημόσιες συγκοινωνίες ενισχύει τη ζήτηση.
Οι προοπτικές συνεχίζουν να δείχνουν ανοδικές: για το 2025–2026 προβλέπεται περαιτέρω αύξηση τιμών κατά 3–5%, με τα ενοίκια ενός υπνοδωματίου σε κεντρικές ζώνες να φθάνουν τα 670 €/μήνα και διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων τα 850–900 €, ενισχυμένα από την τουριστική ζήτηση και την ενεργή αγορά επενδυτών.
Το πρόβλημα εντείνεται από το γεγονός ότι εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κενές σε όλη τη χώρα. Σύμφωνα με την τελευταία απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ (2021), περίπου 935.000 κατοικίες σε ολόκληρη την Ελλάδα χαρακτηρίζονται ως «μη κατεχόμενες», δηλαδή είναι είτε κενές, είτε χρησιμοποιούνται περιστασιακά. Στη Θεσσαλονίκη, οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για δεκάδες χιλιάδες τέτοια ακίνητα, που παραμένουν αδιάθετα για μακροχρόνια μίσθωση, είτε λόγω επενδυτικής αναμονής είτε λόγω στροφής σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας ενοικίασης. Αυτή η αναντιστοιχία μεταξύ αποθέματος και πραγματικής διαθεσιμότητας ενισχύει το έλλειμμα προσιτής στέγης και δημιουργεί ένα παράδοξο: σε μια πόλη με χιλιάδες κλειστά σπίτια, ολοένα και περισσότεροι πολίτες αδυνατούν να βρουν ένα σπίτι να μείνουν.
Πίσω όμως από τα ποσοστά και τις αποδόσεις, κρύβεται ένα αυξανόμενο κοινωνικό ρήγμα. Η συνεχής άνοδος των ενοικίων καθιστά ολοένα και πιο δύσκολη την πρόσβαση στη στέγαση για φοιτητές, νέα ζευγάρια, χαμηλόμισθους και συνταξιούχους. Περιοχές που άλλοτε θεωρούνταν προσιτές, μετατρέπονται σταδιακά σε «άβατα» για νοικοκυριά με περιορισμένο εισόδημα. Η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών με λογικά ενοίκια, σε συνδυασμό με τη μετατροπή πολλών διαμερισμάτων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, εντείνει το φαινόμενο του στεγαστικού αποκλεισμού. Η Θεσσαλονίκη κινδυνεύει να ακολουθήσει τον δρόμο άλλων ευρωπαϊκών πόλεων, όπου η στέγη εξελίσσεται σε προνόμιο και όχι σε βασικό κοινωνικό αγαθό, μια δυναμική που, αν δεν ανακοπεί εγκαίρως, θα πυροδοτήσει ευρύτερες ανισότητες και κοινωνικές εντάσεις.