Έρχεται το νέο Μητρώο Ακινήτων – Διορθώσεις σε εμβαδόν και χρήση, τι θα ισχύσει με τον ΕΝΦΙΑ

Σε αναμονή για τη λειτουργία μίας νέας ηλεκτρονικής πλατφόρμας που θα προσφέρει ακριβή εικόνα για όλα τα ακίνητα της χώρας μας βρίσκονται οι ιδιοκτήτες. Ο λόγος για το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), που αναμένεται να ενεργοποιηθεί το επόμενο διάστημα.

Στόχος είναι η συγκέντρωση σε μία ενιαία ηλεκτρονική πλατφόρμα όλων των στοιχείων που σήμερα βρίσκονται σε διαφορετικές βάσεις δεδομένων του Δημοσίου, συγκεκριμένα:

• το είδος του ακινήτου
• η επιφάνειά του
• η γεωγραφική του θέση
• ο όροφος
• αν είναι ηλεκτροδοτούμενο ή ημιτελές
• αν είναι κενό, μισθωμένο ή έχει παραχωρηθεί δωρεάν
• ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ),ο μοναδικός 13ψήφιος κωδικός που αντιστοιχεί σε κάθε ακίνητο στη φορολογική δήλωση Ε9 καθώς και ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).

Μέσα από αυτήν την ενιαία, συγκεντρωτική εικόνα κάθε ακινήτου αναμένεται να διευκολυνθεί σημαντικά η ΑΑΔΕ στον εντοπισμό αδήλωτων εσόδων από ενοίκια. Παράλληλα, οι πολίτες θα έχουν την ευκαιρία να δηλώσουν την πραγματική επιφάνεια και την πραγματική κατάσταση/χρήση ενός ακινήτου, διορθώνοντας έτσι τυχόν μικροδιαφορές που υπάρχουν μεταξύ των διαφορετικών βάσεων δεδομένων του δημοσίου.

Τι νέο φέρνει η τροπολογία

Το δρόμο για την εφαρμογή του νέου Μητρώου ανοίγει τροπολογία που περιλαμβάνεται στο Νόμο 5313/2026. Σε αυτην δίνεται στους φορολογούμενους η δυνατότητα να διορθώσουν, επ’ αφορμή της λειτουργίας του ΜΙΔΑ, τα τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων τους που αναγράφονται στο Ε9, χωρίς να τους επιβληθούν πρόστιμα και αναδρομικές χρεώσεις στην περίπτωση που αυτά τα πραγματικά τετραγωνικά ξεπεράσουν τα μέχρι τώρα δηλωμένα.

Συγκεκριμένα, η τροπολογία ορίζει πως, αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο, στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, ή έχει γίνει αλλαγή χρήσης του ακινήτου, τότε ο ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώσει στο ΜΙΔΑ τη μεγαλύτερη πραγματική επιφάνεια και την πραγματική χρήση του ακινήτου του. Για αυτήν τη διόρθωση, δεν θα απαιτείται η ύπαρξη ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου ή κάποια άλλη τυπική προϋπόθεση. Αρκεί η αναγραφή του μεγαλύτερου εμβαδού, η οποία θα ισοδυναμεί με υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη.

Όπως ήδη αναφέρθηκε, η δήλωση παραπάνω τετραγωνικών δεν θα συνεπάγεται αναδρομικές χρεώσεις ΕΝΦΙΑ ή οποιοδήποτε πρόστιμο, καθώς αναφέρεται ρητά ότι φόρος ΕΝΦΙΑ για την προκύπτουσα διαφορά θα αρχίσει να χρεώνεται από το οικονομικό έτος 2027 και εφεξής.

Από την άλλη, αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο, τον τίτλο κτήσης ή την άδεια οικοδομής, τότε ο ιδιοκτήτης δικαιούται επίσης να δηλώσει στο ΜΙΔΑ την πραγματική μικρότερη επιφάνεια του ακινήτου του. Όμως, σε αυτήν την περίπτωση, που θα συνεπάγεται μειωμένο ΕΝΦΙΑ και άρα απώλεια κρατικών εσόδων, θα απαιτείται η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, ώστε η διόρθωση να πραγματοποιηθεί βάσει του εμβαδού που προκύπτει από αυτήν. Και σε αυτήν την, η δήλωση του μικρότερου εμβαδού θα συνεπάγεται μείωση του ΕΝΦΙΑ από το οικονομικό έτος 2027 και εξής, χωρίς αναδρομικές συνέπειες για τον φορολογούμενο.

«Κλειδί» για την επιτυχία του Μητρώου η αποφυγή επιβάρυνσης των ιδιοκτητών

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) χαιρετίζει τη λειτουργία του ΜΙΔΑ, φτάνει η απαραίτητη διόρθωση των στοιχείων του ακινήτου να μη συνεπάγεται νέα έξοδα για τους ιδιοκτήτες, δηλώνει στο TheOpinion ο αντιπρόεδρός της, Κωνσταντίνος Χαϊδούτης:

«Η συγκεκριμένη πρωτοβουλία είχε παρουσιαστεί από το διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργο Πιτσιλή, σε συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ και ήδη από την πρώτη στιγμή ήμασταν θετικοί. Ωστόσο, τονίσαμε ότι αυτές οι διορθώσεις δεν πρέπει να γίνουν υπό την απειλή προστίμων ή επιβαρύνσεων σε φορολογικές διορθώσεις, γιατί αυτό θα λειτουργήσει αποθαρρυντικά για τους πολίτες. Δεν μιλάμε για μία ή δύο τέτοιες περιπτώσεις στην Ελλάδα. Μιλάμε για χιλιάδες».

Ως ένα θετικό case study ο κ. Χαϊδούτης παρουσιάζει την αντίστοιχη πλατφόρμα της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδος (ΚΕΔΕ) για τη διόρθωση των τετραγωνικών των ακινήτων προς τους ΟΤΑ. Τότε, η ΠΟΜΙΔΑ είχε προτείνει στον τέως υπουργό Εσωτερικών, Τάκη Θεοδωρικάκο, να μην επιφέρουν αυτές οι διορθώσεις αυξημένες επιβαρύνσεις σε δημοτικά τέλη και Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Αυτή η πρόταση εισακούστηκε, με αποτέλεσμα, σύμφωνα με την Ομοσπονδία, οι πολίτες να σπεύσουν να κάνουν τις δηλώσεις. Η ίδια «αναίμακτη» μέθοδος, μας λέει ο κ. Χαϊδούτης, θα πρέπει να εφαρμοστεί και τώρα.

Επιπλέον, μάς δίνει και δύο παραδείγματα λάθος στοιχείων που θα πρέπει να διορθωθούν με την εφαρμογή του ΜΙΔΑ:

«Το εμβαδό ενός ακινήτου προκύπτει καταρχήν από το συμβόλαιο του, τον τίτλο κτήσεως. Ακολούθως, αυτός ο τίτλος κτήσεως καταχωρείται στο Κτηματολόγιο. Πολλές φορές, όμως, υπάρχει διαφορά ανάμεσα στο συμβόλαιο και στην καταχώρηση στο Κτηματολόγιο, γιατί προφανώς αλλάξαν οι τρόποι εμβαδομέτρησης από τη δεκαετία του 1960 ή του 1970 μέχρι σήμερα, που όλα υπολογίζονται στο χιλιοστό του εκατοστού και όχι στο περίπου. Έτσι, στο Ε9 και στο Ε2 περνιούνται τελικά διαφορετικά νούμερα απ’ ό,τι στην πραγματικότητα, με αποτέλεσμα και ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ να βασίζεται σε αναληθή στοιχεία. Αυτό έρχεται να διορθώσει η νέα πλατφόρμα», εξηγεί και προσθέτει:

«Ένα άλλο κομμάτι στο οποίο υπάρχουν αναντιστοιχίες είναι η χρήση του ακινήτου. Παραδείγματος χάρη, μπορεί να έχετε ένα κατάστημα το οποίο το χρησιμοποιείτε σαν αποθηκευτικό χώρο, ενώ η πραγματική του χρήση είναι χώρος κύριας χρήσης. Αυτό πρέπει να διορθωθεί, γιατί αλλιώς υπολογίζεται λογιστικά και φορολογικά ο χώρος δευτερεύουσας χρήσης και αλλιώς χώρος κύριας χρήσης».

Σε αναμονή για την έναρξη λειτουργίας

Μέχρι στιγμής, δεν έχει ανακοινωθεί κάποια ημερομηνία για την έναρξη λειτουργίας του Μητρώου. Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Χαϊδούτη, η έναρξη λειτουργίας του τώρα θα δημιουργούσε σημαντικά προβλήματα. Πέρα από την καθιερωμένη… καλοκαιρινή ραστώνη, αποτρεπτικά λειτουργεί και το ότι βρισκόμαστε στην περίοδο λήξης για την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων, συνεπώς οι φοροτεχνικοί έχουν ήδη αυξημένο εργασιακό φόρτο και δεν θα μπορούσαν να ανταποκριθούν.

Να σημειωθεί εδώ ότι η ΠΟΜΙΔΑ έχει επισημάνει προς την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Οικονομικών και το διοικητή της ΑΑΔΕ την ανάγκη θέσπισης επαρκών προθεσμιών για όλους τους πολίτες και τους φοροτεχνικούς τους. Επίσης, ανακοίνωσε ότι, αμέσως μετά την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ, θα διοργανώσει σεμινάριο ενημέρωσης των μελών της, με παρουσίαση της εφαρμογής από τα αρμόδια στελέχη της ΑΑΔΕ.